ПМК LANDUSE-2003
ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ ГОРОДОВ,
РАЦИОНАЛЬНОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ И СТОИМОСТЬ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
(Методические основы. Инструментальные средства. Приложения)


Д2 АННОТАЦИЯ

1. Актуальность проблемы.

В практике градостроительного проектирования задачи оценки и функционального зонирования территории повсеместно решаются на основе опыта и интуиции проектировщика с привлечением экспертных методических подходов, прежде всего - различных версий балльного подхода к комплексной оценке территории, слабостью которых является их непрозрачность, субъективность и высокая вероятность серьезных ошибок. Расчетные обоснования практически не применяются.

Между тем, от правильной оценки городских территорий и от принятия обоснованных, эффективных решений по функциональному зонированию территории при разработке генерального плана города зависит протекание всех городских функциональных процессов, качество жизни населения, здоровье городской экономики, направленность территориального, функционального и экономического развития города.

Сложность взаимоотношений субъектов жизнедеятельности друг с другом, с территорией и элементами инфраструктуры, вовлеченность в проблемы оценки и функционального зонирования территории всех проектных подсистем, а также масштаб явления, определяющий высокую цену ошибки, настоятельно требуют принимать градостроительные решения на основе корректных и тщательно осуществляемых расчетных обоснований.

 

2. Городская территория.

Городская территория является основой существования и функционирования городского сообщества. На ней протекают все процессы жизнедеятельности населения и производственные процессы, размещаются все элементы инфраструктуры бытия и жизнедеятельности - естественные ландшафты, жилые массивы, промышленные предприятия, объекты систем здравоохранения, образования и культурно-бытового обслуживания, элементы городских транспортных и инженерных систем, - в каждой из которых протекают свои процессы функционирования.

Территория города является, с одной стороны, ареной всех этих процессов жизни города, а с другой стороны, выступает в качестве самостоятельного игрока, имеющего свои интересы и закономерности развития и активно влияющего на протекание и развитие городских экономических и социальных процессов. Она имеет свои границы, свои физико-географические и инженерно-геологические характеристики, существующее функциональное использование, которое до известной степени и предопределяет, свои элементы инфраструктуры и свою стоимость. В каждом своем элементе она поощряет размещение одних функций и препятствует размещению других.

Городская территория характеризуется заведомой неравномерностью по транспортной доступности, а также своими локальными физико-географическими, инженерно-геологическими и экологическими характеристиками, которые совместно определяют градостроительную ценность территории и стоимость городских земель.

Каждый субъект жизнедеятельности города имеет свой взгляд на территорию и стремится занять такое местоположение, которое ему удобно и выгодно, и встречается с аналогичными притязаниями других субъектов. Такого рода притязания, выраженные в большей или меньшей степени, поддерживаются реальными возможностями субъектов (прежде всего финансовыми), существенно различными и тем самым определяющими их иерархию в борьбе за удовлетворение своих притязаний. Этот процесс в известной мере контролируется и направляется муниципальными властями, градостроительными регламентами и градостроительными решениями. Градостроительная деятельность при формировании функционально-планировочной структуры города направлена на поиск равновесного компромисса интересов подсистем и субъектов хозяйственной деятельности, наиболее выгодного с точки зрения города как целого и создающего наилучшие предпосылки его функционирования и дальнейшего развития.

 

3. Стоимость городских земель.

Фундаментальным понятием, лежащим в основе решения всех задач, связанных с оценкой земли для различных целей и рациональным землепользованием, является понятие стоимости городских земель. Стоимость земель - это наиболее общая интегральная характеристика функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города. Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, функционально-планировочную структуру, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики как престиж и репутация различных городских районов.

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и региональным) землям. Ее называют иногда пользовательской стоимостью или функциональной стоимостью. Она характеризует меру удобства или выгоды от занятия данной территории или данного земельного участка под конкретную функцию (вид деятельности). Это удобство или выгода определяется суммой предстоящих затрат и потерь, связанных с размещением данной функции на данном участке (локализационных затрат) и предстоящих затрат и потерь (включая упущенную выгоду) в процессе деятельности, свойственной данной функции, определяемых положением участка по отношению ко всем функционально-планировочным элементам города. Чем меньше суммарная величина предстоящих затрат и потерь (включая упущенную выгоду), тем выше преимущество (рента) от занятия данного земельного участка под данную функцию.

Понятие стоимости городских земель неотделимо от тех функций (видов использования), под которые они используются в данный момент или могут использоваться (базовых функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки зрения тех или иных конкретных базовых функций. К числу базовых функций относятся обычно жилье различных видов, промышленность различных видов, торговля различных видов и др. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам.

Существует важная особенность стоимости земли, понимание которой необходимо в теоретическом и практическом плане: как бы ни был мал оцениваемый квартал (или земельный участок) и где бы в городе он ни был расположен, на стоимости его земель отражается вся функционально-планировочная ситуация города. Это означает, что любое существенное изменение функционально-планировочной ситуации в городе (строительство нового торгового центра, появление нового жилого массива, появление нового крупного промышленного предприятия, строительство моста через реку, строительство новой транспортной магистрали, ввод в действие нового участка метрополитена и т.д.) влечет за собой изменение стоимости земель рассматриваемого квартала. Это означает также, что стоимость городских земель является интегратором всех свойств территории и функционально-планировочной ситуации в их взаимоотношениях с городскими функциями.

Это обстоятельство лежит в основе математических моделей оценки территории и функционального зонирования территории, реализованных в ПМК LandUse, а также в основе различных приложений ПМК LandUse в градостроительном проектировании и в сфере управления развитием городов.

 

4. Цели использования ПМК LandUse.

Целью использования ПМК LandUse в градостроительном проектировании является обеспечение расчетных обоснований решения задач оценки и функционального зонирования территории при разработке генерального плана города с использованием адекватных и эффективных расчетных методов и компьютерных технологий. Использование ПМК LandUse в муниципальном управлении дает возможность расчетных обоснований решения целого комплекса задач, связанных с управлением функционированием и развитием города

 

5. Новизна разработки.

Комплекс методических и инструментальных средств для решения задач оценки и функционального зонирования территории города ПМК LandUse является оригинальной разработкой и не имеет отечественных и зарубежных аналогов. Это касается как разработки в целом, так и ее компонентов: концептуального подхода, математических моделей оценки территории и функционального зонирования как единого комплекса, вычислительного метода оптимизации плана функционального зонирования, методик расчета параметров моделей, методов калибровки моделей, технологии проведения работ.

 

6. Народно-хозяйственная эффективность использования ПМК LandUse.

Методика адекватной оценки стоимости городских земель как в существующей, так и в перспективной ситуации - важный инструмент эффективного управления функционированием и развитием городов, рационального использования бюджетных средств, развития частного бизнеса, инвестиционных процессов и рынка земли. Методика оптимизации плана функционального зонирования территории при разработке генерального плана города дает народно-хозяйственный эффект в виде предотвращенных затрат и потерь, измеряемый для крупного города десятками и сотнями миллионов долларов.

 

7. Внедрения ПМК LandUse.

ПМК LandUse использован в разные годы в разработках генпланов ряда городов: Иркутска (1980, 1988), Николаева (1983), Ташкента (1986), Бухары (1987), Алма-Аты (1987), Целинограда (1986), Омска (1987), Саратова (1997), Тольятти (2001), Якутска (2003) и др., а также в земельно-кадастровых работах ряда городов Пензенской области (2000) и в оценке земель Москвы (2002).

 

8. Краткая характеристика ПМК LandUse.

Программно-методический комплекс ПМК LandUse включает методическое, математическое, информационное, программное и технологическое обеспечения, которые тесно взаимосвязаны и являются реализацией общего концептуального подхода к решению поставленных задач. Отдельные элементы разработки рассматриваются в работе от общего к частному, в той последовательности, которая определяется логикой следования последующих результатов из предыдущих, или логикой реализации первоначальных идей последующими инструментальными разработками. Сказанное касается общего методического подхода, необходимого уточнения понятий, формулирования требований к разработке, определения методических принципов, разработки математических моделей и всех остальных элементов ПМК LandUse.

Методические и инструментальные средства ПМК LandUse в его сегодняшнем виде, сформировавшиеся на основе многолетнего опыта разработок и практических приложений, позволяют использовать методику для городов разных размеров, в разных физико-географических условиях и разного народнохозяйственного профиля.

Более подробное рассмотрение методики ПМК LandUse содержится в основном материале сайта - документе Д3. Вариант для печати (Word, объем - 67 страниц, 33 рисунка, 12 таблиц - zip-архив 1,5Мб) вы можете загрузить с главной страницы сайта. В этом варианте карты также уменьшены как и в материалах сайта, что дает общее представление об этих картах. Для более детального анализа карт рекомендуем загружать векторные карты (т.к. они масштабируются без потери качества).

При нажатии на любую из карт на страницах сайта вы сможете закачать ее как файл в формате Word (изначально векторный формат WMF, получен из MapInfo). Объем каждого файла в среднем 200 Кб, исключение - план функционального использования территории более 2Мб.



Назад              К содержанию          Вперед

На главную