7. РАЗЛИЧНЫЕ ПРИЛОЖЕНИЯ
7.1. Основные направления использования

Основными направлениями использования методики являются:

§          градостроительное проектирование,

§          муниципальное управление территориальным развитием города.

В рамках первого направления решаются основные задачи, на которые непосредственно рассчитана методика: задача комплексной оценки городской территории, задача функционального зонирования городской территории и задача расчета стоимости городских земель при разработке генплана города. Результаты расчета стоимости городских земель используются для анализа последствий проектных решений и для взаимного согласования решений по проектным подсистемам.

В рамках второго направления расчеты стоимости городских земель осуществляются в режиме вычислительного эксперимента для оценки сравнительной эффективности различных вариантов развития подсистем, для анализа последствий принимаемых решений, для оптимизации мероприятий по реализации генерального плана города, а также в режиме прогнозирования на ближнюю, среднюю и дальнюю перспективу.

Развитые методические и инструментальные средства, сформировавшиеся на основе многолетнего опыта разработок и практических приложений, позволяют использовать методику для городов разных размеров, в разных физико-географических условиях и разного народнохозяйственного профиля. Список городов, для расчетов по которым реально использовалась методика, по размерам включает весь спектр - малые, средние, большие, крупные и крупнейшие - от 8 тыс. жителей (г. Городище Пензенской области) до 8.6 млн. жителей (г. Москва), а по физико-географическим условиям - практически все регионы Советского Союза и России - Центральный, Поволжье, Украину, Закавказье, Среднюю Азию, Казахстан, Западную Сибирь, Среднюю Сибирь.

 

7.2. Территориальное развитие города и cтоимость городских земель

Реализация генерального плана осуществляется поэтапно через совокупность мероприятий, осуществляемых в некоторой последовательности. По мере осуществления этих мероприятий меняется функционально-планировочная структура города: появляются новые жилые районы, меняется структура и типы жилья, появляются центры общегородского и местного значения, новые места приложения труда, изменяется характер функционального использования крупных территорий (как это имеет место в центре Москвы), появляются новые транспортные магистрали, мосты, эстакады и т.д., а вместе с этим меняются функциональные взаимодействия и коммуникационные потоки между городскими территориями. Все это вместе взятое отражается на стоимости земли.

Таким образом, последовательность мероприятий по реализации генплана вносит последовательные изменения в функционально-планировочную структуру города, а это, в свою очередь, ведет к изменению стоимости городских земель.

В настоящем разделе мы рассмотрим вопросы динамики стоимости городских земель во взаимосвязи с территориальным развитием города.

 

7.2.1. Транспортная доступность и контрасты стоимости городских земель

Во всех городах для большинства городских функций стоимость земель возрастает от периферии к центру. Это обстоятельство напрямую связано с улучшением условий транспортной доступности городских территорий от периферии к центру и с тем, что транспортная доступность является доминирующим фактором стоимости городских земель (см. разд. 2.3 «Учитываемые факторы»).

Важной характеристикой уровня городского развития является отношение стоимости земель в центре города и на его периферии. Будем обозначать его k. Оно отражает прежде всего две важнейшие характеристики города:

§          его размер: чем крупнее город, тем выше отношение k;

§          уровень развития городской транспортной системы, точнее – условий транспортной доступности: чем лучше условия транспортной доступности, тем ниже отношение k. Хороший городской транспорт, например, метрополитен, сглаживает принципиально неустранимую пространственную неравноценность городской территории.

Абсолютные же характеристики стоимости городских земель, в первую очередь максимальная стоимость, отражают прежде всего состояние экономики страны, экономический потенциал и статус города, а также престижные характеристики городских районов. Значимость этих факторов настолько велика, что они зачастую предопределяют характер и этажность застройки. Так, чрезвычайно высокая стоимость земель в центрах крупных городов развитых стран (многие десятки тысяч долларов за 1 кв.м) является по существу основным фактором, экономически оправдывающим строительство зданий высотой в 40-60 этажей, поскольку рост этажности сопровождается быстрым ростом стоимости строительных конструкций и инженерного оснащения зданий[1].

Итак, значение параметра k, представляющего отношение стоимости земли в центре и на периферии города, зависит от величины города и условий транспортных сообщений. Оно колеблется для различных городов в широких пределах, достигая в середине 1990-х годов для жилья, по некоторым оценкам, в Париже величины порядка 20, в Нью-Йорке - порядка 50, в Токио – порядка 100. В Москве в середине 1990-х годов значение k оценивалось величиной порядка 20. Для торговли эти величины соответственно в 1.5-2 раза выше. Париж по численности населения, морфологии и условиям транспортных сообщений (в частности, по уровню развития метрополитена) близок к Москве, и значение k для обоих городов примерно одинаково. В Нью-Йорке уровень развития метрополитена не уступает московскому, а высокое значение k по сравнению с Москвой связано с его значительно большим размером (численность населения примерно в полтора раза выше) и с худшими условиями сообщений, так как город расчленен большими водными пространствами. В Токио в дополнение к действию тех же факторов (численность населения и развитость метрополитена и других видов внеуличного транспорта близки к характеристикам Нью-Йорка), имеет место важная особенность, существенно увеличивающая контрастность стоимости земли в центре и на периферии: территориальное развитие города смещено относительно городского центра, будучи односторонне ориентировано в направлении от Токийского залива вглубь суши, что ведет к увеличению средней дальности транспортных сообщений.

Таким образом, территориальный рост города ведет к возрастанию отношения k стоимости земель в центре города и на его периферии, а улучшение условий общегородских транспортных сообщений как на общественном, итак и на личном транспорте ведет к уменьшению величины k. Быстрый рост уровня автомобилизации в Москве в 1990-х годах без адекватного развития улично-дорожной сети привел хроническим транспортным затруднениям, а застройка территорий за пределами МКАД без адекватного развития метрополитена привела к росту среднего времени доступности на общественном транспорте. Все это вместе взятое привело к тому, что к концу 1990-х годов величина k возросла для жилья до 35, а для торговли до 50. Это - экономический индикатор ухудшения условий транспортных сообщений в городе.

 

7.2.2. Рентоформирующие и рентопотребляющие функциональные объекты

В разделе 2.4 «Стоимость городских земель, базовые функции и виды существующего использования территории», обсуждая природу стоимости городских земель, мы отметили, что в формировании стоимости участка земли функционального объекта (жилого дома, магазина, кинотеатра, банка, заправочной станции и т.д.) основная роль принадлежит городской функционально-планировочной ситуации, т.е. обстоятельствам, лежащим вне данного участка и не контролируемым его владельцем. По существу, роль каждого из множества мелких функциональных объектов в формировании стоимости городских земель, в том числе и стоимости своего собственного участка, незначительна. Стоимость городских земель формируется под совместным влиянием большого числа таких объектов.

В то же время, есть объекты, каждый из которых сам по себе оказывает существенное влияние на земельную ренту и стоимость земель городских территорий.

В самом деле, появление в городе нового крупного торгового центра общегородского или районного значения меняет стоимость земель в его окрестности: на рельефе стоимости появляется новая вершина, относительная высота которой зависит от значимости этого центра в функционально-планировочной структуре города.

Такой центр не обязательно должен разместиться в заведомо благоприятных условиях, как это происходит с более мелкими торговыми объектами, стремящимися расположиться на оживленной магистрали или в транспортном узле. Крупный торговый центр может появиться на территории, которая до того была малопривлекательной и малопосещаемой и потому дешевой. Самим своим появлением крупный торговый центр делает это место привлекательным для посетителей, к нему формируются маршруты общественного транспорта, его начинают окружать более мелкие объекты торговли, общепита и сферы услуг. Примерами такого рода объектов в Москве в предшествующие годы стали вещевые рынки, в последние годы - магазины сетей Рамстор и Перекресток.

Функциональные объекты, формирующие локальные поднятия рельефа стоимости земли и становящиеся фокусами тяготения людских потоков, транспорта и более мелких объектов, будем называть рентоформирующими объектами, или RF-объектами. Они играют активную роль в формировании стоимости городских земель.

В отличие от них, мелкие объекты торговли, общепита и сферы услуг, играющие пассивную роль и приспосабливающиеся к городской ситуации, будем называть рентопотребляющими объектами, или RC-объектами.[2] Обращаясь к аналогиям из области биологии, RF-объекты можно уподобить китам и акулам, а RC-объекты - рыбам-прилипалам.

RF-объекты играют важную роль в формировании функционально-планировочной структуры города, а их размещение зачастую дает импульс развитию крупных городских территорий, находившихся до того в состоянии деградации и запустения.

Существующая система земельного налогообложения рассматривает в качестве базы налогообложения стоимость земель, не принимая в расчет роль тех или иных функциональных объектов в формировании этой стоимости. Такой подход нельзя считать правильным и справедливым. Исследователи и оценщики до сих пор также не обращали внимания на этот аспект проблемы. Действующая система земельного налогообложения не поощряет, а наказывает RF-объекты за их роль в поднятии стоимости городских земель. По существу, следовало бы часть земельной ренты, взимаемой с RC-объектов, возвращать RF-объекту, в ареале которого они размещаются. Этот вопрос еще ждет своего решения.

Станции метрополитена также существенно повышают стоимость городских земель в своем окружении и привлекают мелкие объекты торговли и сферы услуг. Однако, в отличие от RF-объектов, они не являются функциональными объектами, и их роль в развитии города иная. Они не являются локомотивами развития территорий, а наоборот, идут вслед за развитием территорий, удовлетворяя обычно давно назревшие потребности территорий в улучшении их транспортной доступности.

 

7.2.3. Реализация проекта развития и динамика стоимости городских земель

Важным направлением использования методики ПМК LandUse является прогнозирование динамики стоимости городских земель на этапах реализации генплана города. В основе возможности использования методики для этих целей лежит то обстоятельство, что методика рассматривает стоимость земель как следствие функционально-планировочной ситуации, изменение которой влечет за собой адекватное изменение стоимости городских земель. В свою очередь, изменение функционально-планировочной ситуации является в значительной мере результатом осуществления мероприятий по реализации генплана города. Настоящий раздел посвящен рассмотрению вопросов прогнозирования динамики стоимости городских земель на этапах реализации генплана города.

 

7.2.3.1. Текущая и прогнозная оценка стоимости земель

В проектном процессе задаче функционального зонирования территории предшествует предпроектная оценка ситуации. Важным элементом этого блока работ является предпроектная, или предплановая оценка стоимости земель, исходящая из существующей функционально-планировочной ситуации.

Оценка стоимости городских территорий в предплановой ситуации дает важную информацию, учитываемую при разработке и оценке проектных вариантов территориального развития и функционального зонирования территории.

Предположительная реализация конкретного варианта функционального зонирования влечет за собой изменение стоимости городских земель, причем, не только на территориях, на которых размещаются активные функции, но и на всех городских территориях. Оценка территории для конкретного варианта функционального зонирования, связанная с предположительной его реализацией, называется постплановой оценкой стоимости земель.

Расчет постплановой оценки территории является частью работ по оценке последствий тех или иных проектных решений, влияющей на принятие окончательных проектных решений.

Понятия предплановой и постплановой оценки применимы к стартовой ситуации, имеющей место в самом начале процесса реализации генплана города. На более поздних стадиях эти термины заменяются более универсальными - текущая и прогнозная оценка стоимости земель. При этом понятие текущей оценки может иметь либо истинный, реальный смысл, связанный с календарной датой проведения оценки, либо виртуальный смысл, когда некоторая перспективная ситуация рассматривается с позиции сегодняшнего дня как предположительно осуществившаяся.

 

7.2.3.2. Постулаты прогнозной оценки. Прогнозная калибровка границ оценки

Как было показано в разделе 3.2 «Оценка городских территорий в затратной и рентной форме», в процессе рентных преобразований, на этапе масштабирования используется метод верхней и нижней границ оценки, позволяющий с помощью задания всего двух чисел масштабировать оценки земель к реальным стоимостям по всем территориям, сохраняя при этом конструкцию рельефа стоимости, т.е. получая поверхность стоимости, геометрически подобную оригиналу [3].

При построении ряда оценок, меняющихся во времени, в соответствии с осуществленными мероприятиями реализации генплана, для каждой функции рассматриваются две величины оценки: оценка на k-м шаге и оценка на (k+1)-м шаге реализации генплана. Под шагом понимается одно или несколько мероприятий, реализующих определенный этап генплана. При этом предполагается, что оценка на k-м шаге уже откалибрована и зафиксирована. Теперь требуется построить оценку на (k+1)-м шаге. Для этого для каждой функции нужно подвергнуть корректировке верхнюю и нижнюю границы. Эта корректировка представляет собой некоторую процедуру, которую мы будем называть калибровкой границ оценки.

Процедура калибровки опирается на следующие методические принципы, или постулаты прогнозной оценки:

1)       Стоимость земли на всех территориях города с течением времени только растет[4].

2)       Любое конструктивное изменение функционально-планировочной структуры (ФПС) влечет за собой возрастание стоимости земли на всей территории города.

3)       Максимальное возрастание стоимости земли при локальном изменении ФПС происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него.

4)       При нескольких локальных изменениях ФПС каждое из них порождает свои изменения рельефа стоимости, а их совокупность - общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов.

Эти методические принципы хорошо известны и в значительной мере самоочевидны. Тем не менее, они требуют небольшого комментария.

Рост стоимости городских земель с течением времени связан со многими причинами, такими как сокращение и исчерпание земельных ресурсов, ускорение темпов научно-технического прогресса и увеличение стоимости затрат времени людей на передвижения, развитие инженерной, транспортной, производственной и социальной инфраструктуры в городе и регионе, рост энергопотребления и обострение проблем энергосбережения и т.д.

Любое изменение ФПС влияет на стоимость земель на всей территории города. Наиболее очевидно влияние новых элементов транспортной инфраструктуры - улично-дорожной сети и общественного транспорта: появление новой станции метро, транспортной магистрали, транспортной развязки, моста, путепровода улучшает условия транспортной доступности не только в локальной окрестности, но и в целом по городу, а это, естественно, повышает стоимость всех городских земель. Появление новых центров тяготения общегородского или локального значения - специализированных рынков, крупных торговых центров, бизнес-центров и т.д. расширяет возможности выбора населения в отношении сферы услуг в целом по городу и является вкладом в общегородскую земельную ренту. Появление новых крупных производственных предприятий создает новые рабочие места и расширяет возможности выбора населения в отношении мест работы. Появление новых районов жилья ведет к росту численности населения города и росту трудовых и культурно-бытовых потоков, а отсюда - к росту коммуникационной компоненты стоимости земли.

Изменение стоимости земли при локальном изменении ФПС носит неравномерный характер: максимальное возрастание стоимости земли происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него. Так, появление новой станции метро ведет к появлению в рельефе стоимости земли новой локальной вершины, радикально изменяющей характер рельефа в окрестности этой станции, а также к общему поднятию стоимости земли в более широкой окрестности. По мере удаления от источника возмущения его последствия постепенно затухают, так что наименьший рост стоимости земли имеет место на территориях, наиболее удаленных от него.

При нескольких локальных изменениях ФПС их совокупность порождает общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов. Отслеживать и калибровать интегральные эффекты весьма сложно. Поэтому процесс калибровки строится таким образом, чтобы на каждом очередном шаге отрабатывался один элемент локальных изменений.

Практическая работа по калибровке расчетной модели на (k+1)-м шаге состоит в подборе для каждой базовой функции верхней и нижней границ оценки таким образом, чтобы удовлетворить указанным принципам калибровки. Этот подбор на практике осуществляется методом последовательных приближений (итераций): задаются в первом приближении граничные значения, проводится расчет оценки, анализируются его результаты, и по результатам анализа граничные значения корректируются. Анализ наиболее удобно вести на картографическом материале, где рельеф стоимости представляется в наглядной графической форме.

Нижняя граница оценки отражает фоновую общегородскую и региональную ренту (ренту городской черты) и растет достаточно медленно. Корректировка ее значения ведется с учетом муниципальных вложений в магистральные сети и головные объекты транспортной и инженерной инфраструктуры за рассматриваемый период (k+1)-го шага реализации генплана. Суммарная величина этих вложений относится ко всей городской территории. Полученная величина удельных вложений (дол/м2) является величиной корректировки нижней границы.

Верхняя граница корректируется с учетом того, где территориально размещается учитываемое локальное изменение функционально-планировочной структуры. Возьмем для определенности в качестве локального изменения ввод в действие новой станции метро. Верхнее значение подбирается таким образом, чтобы величина относительного поднятия рельефа вблизи новой станции метро (от подошвы до вершины) была увязана с поднятием рельефа вблизи предыдущей существующей станции на той же линии, а также соответствовала поднятию рельефа вблизи существующей станции метро, расположенной в аналогичной по местоположению ситуации, в первую очередь - по отношению к центру города.

 

7.2.3.3. Суммарная стоимость городских земель - интегральный показатель динамики городского развития

Как уже говорилось, стоимость городских земель является наиболее общей комплексной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города. Поверхность стоимости городских земель отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики как престиж и репутация различных городских районов.

В текущий момент времени (например, при существующем положении) каждый элемент территории используется под конкретную функцию, и текущая стоимость его земель определена. Если просуммировать стоимость городских земель по всем элементам территории, то мы получим числовую характеристику - суммарную стоимость земель.

Как следует из постулатов прогнозной оценки (см. предыдущий раздел), стоимость земли на всех территориях города с течением времени растет, и любое конструктивное изменение функционально- планировочной структуры влечет за собой возрастание стоимости земли на всей территории города.[5]

Каждый среднесрочный временной отрезок t (например, отрезок продолжительностью в 5 лет) можно охарактеризовать двумя значениями суммарной стоимости земли s1 и s2 - в начальный и в конечный момент, причем s1 < s2. Если перерасчет стоимости земли осуществляется с интервалом в 5 лет, то график изменения стоимости во времени за этот период представляется возрастающей линейной функцией. Интеграл S этой функции геометрически представляет собой площадь трапеции с длинами оснований s1 и s2 и численно равен

                       
(11)

Величину S будем называть интегральным эффектом развития (ИЭР) за период t. Эта величина может рассматриваться как критерий оценки развития города в социально-экономическом, функционально- планировочном и экологическом отношениях в соответствующий период времени. Стратегия развития на данном временном отрезке тем успешнее, чем выше величина интегрального эффекта развития.

 

7.2.3.4. Оптимизация последовательности мероприятий по реализации генплана

Сумма среднесрочных интегральных эффектов развития за долгосрочный период развития T есть не что иное как интегральный эффект развития за период T. Величина T зависит не только от величины стоимости земли к концу этого периода, но и от характера роста величины s суммарной стоимости земель за период T. Если функция s(t) - выпуклая, то ее интеграл больше, чем интеграл линейной функции, и тем более - чем интеграл вогнутой функции. Это означает, что существенную роль играет не только перечень мероприятий, но и последовательность осуществления мероприятий по реализации генерального плана: чем выше экономический эффект мероприятия, тем раньше оно должно осуществляться.

Критерий интегрального эффекта развития приложим в первую очередь к верхним уровням управления развитием города - к градостроительному проектированию на уровне разработки генерального плана развития города и к стратегическому планированию городской администрации на уровне разработки целевых программ развития.

При разработке генерального плана города решаются важные для города вопросы функционального зонирования территории, развития улично-дорожной сети, развития городского общественного транспорта, развития инженерной инфраструктуры и др. При этом возникают различные варианты решения по каждой из этих подсистем, определяющие перечень мероприятий по реализации генплана. От того, насколько удачны принимаемые в генплане решения, зависит величина ИЭР при реализации генплана. Не меньшую роль играет и последовательность осуществления мероприятий, определяемая политикой реального финансирования мероприятий на уровне среднесрочного и краткосрочного планирования городской администрации.

 

7.2.3.5. Анализ эффективности альтернативных мероприятий: работа в режиме вычислительного эксперимента

В процессе управления развитием города перед администрацией города постоянно стоит вопрос: в какие мероприятий следует вложить имеющиеся в данный момент весьма ограниченные средства, с тем чтобы получить наибольший эффект.

Для решения этого вопроса наилучшим является режим вычислительного эксперимента. Пусть имеются средства, которые в данный момент времени можно вложить либо в мероприятие М1, либо в мероприятие М2. Для определенности пусть М1 - это будет строительство отрезка линии метрополитена с несколькими станциями, а М2 - строительство крупной автомагистрали общегородского значения. Стоимость и время осуществления обоих альтернативных мероприятий одинаковы.

В первом случае в наибольшей степени улучшаются условия транспортных сообщений той части населения, которая пользуется преимущественно общественным транспортом и живет или работает на территориях, обслуживаемых этой линией метро. Во втором случае в наибольшей степени улучшаются условия транспортных сообщений той части населения, которая пользуется преимущественно личным автотранспортом и живет или работает на территориях, обслуживаемых этой автомагистралью.

Если отрезок линии метрополитена расположен в срединной зоне города, то в его зону влияния попадают более обширные территории, чем в случае, если он расположен на периферии города. То же самое можно сказать и об автомагистрали.

Для решения вопроса о сравнительной эффективности обоих мероприятий проведем вычислительный эксперимент. В качестве стартовой ситуации sit(0) будем в обоих случаях рассматривать текущую функционально-планировочную ситуацию.

Внесем в стартовую ситуацию изменения, связанные с предположительной реализацией мероприятия М1. Обозначим сложившуюся новую ситуацию sit(M1). Проведем расчет стоимости городских земель для всех базовых функций. По результатам расчета подсчитаем суммарную стоимость земель в новой ситуации sit(M1), которую обозначим s1.

Аналогичные расчеты проведем в предположении реализации альтернативного мероприятия М2. Обозначим полученную суммарную стоимость земель s2.

Из двух альтернативных мероприятий М1 и М2 более эффективным будет то, которое обеспечивает большую величину суммарной стоимости земель. Если s1 > s2, то более эффективно мероприятие М1, в противном случае - мероприятие М2.

 

7.2.3.6. Мониторинг мероприятий по реализации генплана и следящее проектирование

Генеральный план и мероприятия по его реализации разрабатываются на долгосрочный период, продолжительность которого в современных российских условиях принимается обычно равной 15 годам. В условиях быстро меняющихся социально-экономических обстоятельств в стране и в мире генплан и мероприятия по его реализации носят характер общего ориентира, определенность и точность которого уменьшается по мере удаления во времени от стартовой сегодняшней ситуации. Администрации города не всегда удается полностью реализовать планируемые мероприятия - отчасти по причинам, связанным с реальными возможностями бюджетного финансирования и привлечения инвесторов, отчасти из-за экономических, социальных и политических событий, которые не контролируются администрацией и которые заранее трудно предвидеть. По мере удаления во времени количество и значимость таких событий все более возрастают. Это означает, что необходимо периодически корректировать планы мероприятий по составу, параметрам, срокам и т.д.

Все это в равной мере относится и к самому процессу проектирования генерального плана. Долгосрочное проектирование необходимо для проведения долгосрочного планирования развития города, перспективной земельной политики и определения крупномасштабных мероприятий, которые не могут быть оправданы в рамках краткосрочного и среднесрочного проектирования. Долгосрочное проектирование осуществляется на срок 15 лет. Каждые 5 лет следует осуществлять корректировку генерального плана (его актуализацию), которая равносильна разработке нового генерального плана. При этом проект вновь делается на срок 15 лет, так что осуществляется регулярный сдвиг дальнего проектного горизонта, и весь этот непрерывный процесс можно назвать следящим проектированием.

Не следует преувеличивать трудоемкость корректировки генерального плана. Наиболее трудоемким является первый шаг в этом процессе, связанный с созданием системы долгосрочного градостроительного проектирования, включающим формирование методического и программного обеспечения, компьютерных баз данных, системы мониторинга, технологии актуализации баз данных, проведения расчетов и непосредственно проектных работ. При хорошо продуманной и организованной автоматизированной системе проектирования актуализация генплана не требует больших трудозатрат и затрат времени.

Важным элементом системы долгосрочного градостроительного проектирования является система мониторинга, реализуемая службой мониторинга. Первой задачей системы мониторинга является отслеживание мероприятий по реализации генплана, анализ отклонений по срокам и другим параметрам и передача актуальной информации в систему проектирования.

Реально существующим элементом системы мониторинга является ведение дежурного плана, на котором фиксируются все намеченные к строительству объекты и отслеживается текущее их состояние. Этого, однако, недостаточно. Необходимо отслеживание динамики функционирования и развития всех городских подсистем, характеристики которых используются при проектировании генплана: населения (в том числе - половозрастной и имущественной структуры), производства (в том числе - реального функционирования предприятий), структуры занятости и структуры подвижности населения, миграционных процессов (в том числе - маятниковых миграций), экологии, инженерного обеспечения, улично-дорожной сети и системы транспорта, системы культурно-бытового обслуживания населения, систем образования, здравоохранения и спорта, научных и проектных учреждений и т.д.

Для сбора и обработки всех этих данных нужна служба мониторинга, оснащенная необходимым оборудованием, компьютерной техникой и квалифицированными кадрами. Структура баз данных, отслеживаемых системой мониторинга, должна находиться в полном соответствии со структурой баз данных системы проектирования генплана города, которая, в свою очередь, должна быть изначально ориентирована на автоматизированный процесс проектирования.

Главным направлением автоматизации процесса проектирования генплана города должна быть хорошо структурированная система проектирования, опирающаяся на формализованную иерархическую схему последовательности проектных операций и взаимодействия проектных подсистем и оснащенная совокупностью математических моделей расчетного и оптимизационного характера, интерфейсами обмена данными между подсистемами и автоматизированной технологией проведения проектных работ.

Система проектирования генплана города должна находиться в постоянном развитии, по мере совершенствования и развития своего методического, математического, программного, информационного и технологического обеспечения. Вслед за ней в постоянном развитии должна находиться и структуры баз данных проектирования и мониторинга.

 

7.3. Городской центр: уточнение понятия

Понятие «общегородской центр» обычно связывается с некоторой территорией, наиболее близко расположенной, наиболее доступной по отношению ко всей территории города, причем размеры территории общегородского центра малы в сравнении с территорией города. П.Мерлен определяет норму территории общегородского центра для новых и старых городов величиной 1 га на 2000 жителей[6], что означает при современных плотностях населения  20-100 чел/га  брутто по городу в целом – от 1/100 до 1/20 территории города.

Такое представление о центре приемлемо, если речь идет, скажем, о покупке квартиры или аренде офиса. В Москве, например, оно связывается обычно с Садовым кольцом[7]. Однако, в другом контексте, например, сточки зрения рекреаций и досуга, понятие центра значительно уже и связывается не с Садовым кольцом, а с основными улицами в пределах Бульварного кольца.

Для решения многих градостроительных задач желательно еще более сузить представление о центре и свести понятие центра города к точке или совокупности близко расположенных точек. В этом случае задача определения городского центра сводится к задаче локализации общегородского центра как совокупности точек ареала наилучшей доступности.

Если провести расчет матрицы комплексной оценки городской территории с учетом только коммуникационных затрат и потерь, игнорируя локализационные и отрицательно-связевые затраты и потери, и для какой-либо из базовых функций рассмотреть распределение значений этой оценки по территории, то найдется точка, в которой достигается минимум значения оценки: это и будет центр наилучшей доступности для рассматриваемой функции. Для совокупности базовых функций получится совокупность центров доступности, которые, как правило, будут совпадать, но возможен и некоторый разброс. Полученный ареал можно рассматривать как общегородской центр доступности. Представляет интерес исследование степени размытости этого центра для городов различных типов, перемещение этого центра во времени в зависимости от направлений развития города и т. д.

 

7.4. Экономические обоснования вывода и перебазирования

промышленных и коммунально-складских предприятий

Расчетная оценка стоимости земель промпредприятия, расположенного в неподходящем месте, будет заведомо ниже, чем удачно расположенного. Этим можно воспользоваться для экономического обоснования вывода и перебазирования промышленных и коммунально-складских предприятий в процессе упорядочения функционального использования городских территорий.

Пусть, например, имеется группа территориальноемких промышленных предприятий 1-го и 2-го класса вредности, расположенных в срединной зоне города на территории, которую обозначим ter1, и наносящих экологический ущерб окружающей жилой застройке. Предположим также, что на периферии города имеется равная по площади свободная территория ter2, предполагаемая к использованию под многоквартирную жилую застройку. Назовем эту ситуацию вариантом ver1. Проведем расчет комплексной оценки городских земель для варианта ver1 и подсчитаем суммарную стоимость городских земель, которую обозначим s(ver1).

Теперь осуществим функциональный обмен между территориями ter1 и ter2: группу промпредприятий перебазируем на территорию ter2, а на освободившейся территории ter1 разместим многоквартирную жилую застройку. Назовем новую ситуацию вариантом ver2. Проведем расчет комплексной оценки городских земель для варианта ver2 и подсчитаем суммарную стоимость городских земель, которую обозначим s(ver2). Подсчитаем также стоимость перебазирования предприятий, которую обозначим b.

Подсчитаем величину разности между стоимостью земель в варианте ver2  в сравнении с вариантом ver1 , которую обозначим Δs:

Δs = s(ver2) - s(ver1).

Если Δs > b, это означает, что перебазирование промпредприятий экономически выгодно, поскольку достигаемый при этом рост стоимости земель превышает затраты на перебазирование.

Рост стоимости земель при этом достигается тем, что из срединной зоны города уходит источник вредных выбросов, наносящих ущерб близлежащей жилой застройке, а также тем, что многоквартирная жилая застройка перемещается с периферии на территорию срединной зоны, обладающую лучшей транспортной доступностью. Для территориальноемких промышленных предприятий перемещение на периферийные территории с худшей транспортной доступностью несущественно, поскольку трудовые потоки в них относительно невелики.

Аналогичные по смыслу, но еще более существенные в экономическом отношении результаты могут быть достигнуты, если использовать программные средства ПМК LandUse в режиме оптимизации функционального использования территории.

Проблема вывода и перебазирования промышленных и коммунально-складских предприятий весьма актуальна.

Исторически так сложилось, что обширные территории срединной зоны Москвы, Санкт-Петербурга и многих других крупных и крупнейших городов заняты промзонами с многочисленными территориальноемкими предприятиями, к тому же нередко экологически вредными. Это создает проблемы двоякого рода.

С одной стороны, подобная концентрация производственных предприятий создает экологически и социально неблагоприятную ситуацию на обширных территориях, включающих как сами промзоны, так и примыкающую к ним жилую застройку.

С другой стороны, эти территории оказываются по преимуществу транзитными для общегородских коммуникационных сетей, что приводит к растяжению инженерных и транспортных коммуникаций, к дополнительным нагрузкам на метрополитен и другие виды общегородского общественного транспорта и к дополнительным ежедневным потерям времени населения на трудовые передвижения из периферийных жилых районов в городской центр и в другие районы. Повседневные потери такого рода ведут к напрасной растрате жизненной энергии городского сообщества, усугубляют проблемы ресурсообеспечения и, в конечном итоге, снижают возможности его развития.

Это означает, что вывод и перебазирование промышленных и коммунально-складских предприятий из срединных зон городов, в том числе - Москвы, создает более благоприятные условия городского развития.


7.5. Разработка целевых программ по экологии и городскому транспорту

При разработке целевых программ по экологии и городскому транспорту - направлениям, играющим важнейшую роль в функционировании и развитии города - наиболее сложными являются следующие две проблемы:

§          оценка социально-экономической эффективности программы с учетом затрат на ее реализацию и получаемого эффекта как по отдельным ее мероприятиям, так и в целом по программе;

§          оценка отдаленных последствий реализации программы как во временном, так и в пространственном аспекте.

Программа по экологии может предусматривать мероприятия по выводу или перебазированию экологически вредных предприятий, установке фильтров, изменению технологии производства, сносу жилья, находящегося в санитарно-защитной зоне, с отселением жителей. Результатом реализации всех этих мероприятий будет снижение или полное прекращение ущербов, наносимых источниками вредностей функциям-реципиентам, и, в конечном итоге, увеличение суммарной стоимости городских земель.

Для определения социально-экономической эффективности мероприятий, предусматриваемых целевой программой по экологии, необходимо:

a)   подсчитать суммарную стоимость s1 городских земель в стартовой ситуации;

b) подсчитать суммарную стоимость s2 городских земель в перспективной ситуации. когда мероприятия программы будут реализованы;

c)   подсчитать разность Δs = s2 - s1;

d)   подсчитать затраты b связанные с реализацией мероприятий программы.

Если Δs > b, то проведение мероприятий программы социально-экономически эффективно и оправданно.

Легко видеть, что методический подход к решению проблемы здесь аналогичен тому, который был рассмотрен в предыдущем разделе.

Если программа носит долгосрочный характер, она будет реализовываться последовательностью среднесрочных шагов (этапов), на каждом их которых необходимо провести расчеты суммарной стоимости городских земель и стоимость мероприятий рассматриваемого этапа. Социально-экономическая эффективность программы будет представлять собой интегральный эффект развития за период T реализации программы При этом необходимо рассмотреть различные варианты последовательности мероприятий программы, с тем чтобы найти наилучшую последовательность из рассматриваемых вариантов.

Программа по городскому транспорту может предусматривать мероприятия по развитию улично-дорожной сети и общественного транспорта (в первую очередь - метрополитена), строительству мостов и путепроводов, устройству транспортных развязок и др. Результатом реализации всех этих мероприятий будет улучшение условий транспортных сообщений в городе и транспортной доступности городских территорий и, в конечном итоге, увеличение суммарной стоимости городских земель.

Методический подход к определению социально-экономической эффективности мероприятий, предусмотренных программой, полностью аналогичен рассмотренному выше подходу в отношении программы по экологии.

 

7.6. Бизнес-приложения

Развитие частного бизнеса является одним из важных элементов развития городской экономики. Частный бизнес нуждается в информационной поддержке принимаемых решений. В настоящем разделе рассматриваются некоторые бизнес-приложения рассматриваемой методики, создающие благоприятные условия для развития частного бизнеса.

 

7.6.1. Инвестиционные проекты

Инвестирование средств в бизнес-проекты ориентируется не только и не столько на ситуацию сегодняшнего дня, но, главным образом, на перспективную ситуацию. Любой инвестор хочет прежде всего знать, в какой функционально-планировочной ситуации и в каком окружении окажутся в среднесрочной и долгосрочной перспективе те или иные земельные участки и объекты недвижимости, которые его интересуют с точки зрения планируемого бизнеса, и как скажутся изменения ситуации на стоимости их земель. Ценную информацию такого рода предоставляют как перспективные проекты развития городских территорий, так и прогнозы динамики стоимости городских земель в целом и конкретных земельных участков в частности.

Временной горизонт, на который ориентируется инвестор, существенно зависит от характера планируемого бизнеса. Мелкая розничная торговля лоточного, палаточного и киоскового типа не нуждается в прогнозных данных, поскольку срок окупаемости ее вложений не выходит за пределы одного года или даже нескольких месяцев. Магазинная торговля и предприятия малого бизнеса, не требующие крупных вложений, ориентируются на среднесрочные прогнозы. Крупные инвестиционные проекты, связанные с дорогостоящим капитальным строительством и дорогостоящим оборудованием, такие как крупные торговые центры, крытые рынки, бизнес-центры, банки, правительственные учреждения, элитное жилье и т.д., нуждаются в долгосрочных прогнозных данных.

Рассматриваемая в настоящей работе методика прогнозирования стоимости городских земель на этапах реализации генерального плана города дат возможность инвестору получить необходимые сведения о динамике стоимости городских земель.

 

7.6.2. Покупка-продажа и аренда земли

При планировании и осуществлении сделок с землей как покупатель, так и продавец заинтересованы в получении максимально достоверной информации о функциональной стоимости городских земель вообще и конкретного земельного участка в частности - как в существующей ситуации, так и в перспективе. Эти данные нужны им для адекватного поведения в процессе сделки, с тем чтобы не упустить свою выгоду, а также саму сделку.

Покупатель может стремиться как можно скорее окупить свои вложения в землю. В этом случае он должен купить участок, занимающий наиболее выгодное местоположение с точки зрения планируемого бизнеса, и должен быть готов к тому, что эта земля будет стоить дороже, чем в других местах. Возможно, что покупатель, исходя из своих реальных возможностей или других соображений стремится купить землю как можно дешевле. В этом случае он должен быть готов к тому, что предлагаемые участки будут занимать не слишком выгодное местоположение и что получаемый доход будет меньше, чем в других местах. Правильно выполненная оценка стоимости земель не дает заведомых преимуществ ни первой, ни второй тактике: в долгосрочной перспективе оба варианта должны быть экономически равноценны.

Продавец также должен учитывать влияние местоположения на стоимость продаваемого земельного участка. В то же время он знает, что стоимость земли под разные функции различна. Для него наилучшим будет покупатель, готовый уплатить наибольшую цену, поскольку планируемый им бизнес (например, банковский) оправдывает высокую стоимость земли. Однако, потребности города в такого рода видах деятельности ограниченны, и такого покупателя можно прождать долго. Разумная тактика продавца состоит в том, чтобы ориентироваться на виды деятельности, предъявляющие достаточно высокий спрос на земельные участки, и на соответствующие стоимости. При таком подходе покупатель и продавец быстро найдут друг друга, и сделка состоится.

Весьма важно, чтобы покупатель и продавец имели заслуживающие доверия данные о стоимости городских земель в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Рассматриваемая здесь методика позволяет провести качественную оценку стоимости городских земель в динамике и предоставить ее субъектам рынка земель и недвижимости.

Сказанное относится не только к сделкам типа «покупка - продажа», но и к сделкам типа «взятие в аренду - сдача в аренду» земельных участков для краткосрочной и долгосрочной аренды.

 

7.6.3. Ареалы влияния локальных функциональных центров

Локальные функциональные центры, или локусы - это групповые точечные центры притяжения, одинаковые в функциональном отношении и имеющие локальное значение. Обычно выделяют следующие группы локусов: ярмарки, рынки, торговые центры. Локусы, входящие в группу, разделяют территорию на ареалы влияния, формируемые с точки зрения населения по принципу наилучшей доступности.

На рис. 32 представлены ареалы влияния локусов - центров городских районов г. Тольятти (Автозаводского, Центрального и Комсомольского) в существующей ситуации. На рис. 33 - ареалы влияния локусов - центров городских районов г. Тольятти в перспективной (предусмотренной Генеральным планом) ситуации, когда появляются два новых района - Западный и Северный - со своими районными центрами. Видно, как меняются ареалы центров Автозаводского, Центрального и Комсомольского районов под влиянием новых появляющихся центров.

Предпринимателям, которым принадлежат локальные центры, важно знать, каким образом делится территория на ареалы их влияния в существующей и в перспективной функционально-планировочной ситуации, с тем чтобы правильно строить стратегию развития своего бизнеса и предвидеть возможные действия своих конкурентов. Например, открытие новой станции метрополитена вблизи от локального функционального центра может расширить ареал его влияния, а это должно побудить владельца расширить размеры своего бизнеса. С этим придется считаться и его ближайшим конкурентам, которым, скорее всего, придется сократить свой бизнес.

 

Рис. 32. Ареалы влияния локусов - центров городских районов г. Тольятти

(Автозаводского, Центрального и Комсомольского) в существующей ситуации

 

 

 

Рис. 33. Ареалы влияния локусов - центров городских районов г. Тольятти

в перспективной (предусмотренной Генеральным планом)  ситуации

 

Точно так же, инвестору, намеревающемуся вложить средства в строительство нового локального функционального центра, например, вещевого рынка, необходимо найти для него наиболее подходящее место с учетом последствий этого шага с точки зрения формирования своего ареала влияния за счет перераспределения ареалов влияния существующих центров.

В ПМК LandUse имеются средства для определения ареалов влияния локусов различных функциональных групп. Математическая модель формирования ареалов влияния локусов встроена в модель расчета коммуникационных компонент комплексной оценки территории, и карты ареалов локусов являются одним из результатов расчета оценки. При расчетах оценки территории для существующего положения рассчитываются ареалы существующих локусов. При разработке инвестиционного проекта строительства нового локального центра расчет ведется в режиме вычислительного эксперимента, с апробацией различных мест возможного размещения нового центра для выбора наилучшего места размещения.

 

 

7.7. Создание Автоматизированной системы градостроительного проектирования

Как уже говорилось в разд. 1.4 «Историческая справка», в период с 1969 по 1989 г.г. в ЦНИИП градостроительства велась работа по созданию Автоматизированной системы градостроительного проектирования (АСГП), в рамках которой разрабатывался Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории - кратко ППП ФЗГ, ныне ПМК LandUse, а также два других пакета прикладных программ: Пакет прикладных программ для проектирования систем городских путей сообщения (ППП ТР) (автор разработки Яковлев Л.А.) и Пакет прикладных программ для расчета и субоптимизации размещения объектов обслуживания населения (ППП КБО) (автор разработки Лившиц В.В.).

Разработка самой системы АСГП велась в разные годы под разными названиями, неизменно сохраняя преемственность в отношении ядра коллектива разработчиков и в отношении общих принципов разработки, заложенных в начале 1970-х годов. Были реализованы следующие стадии:

§         Научно-технический отчет «Методические указания по разработке подсистемы «АСПОС», раздел II, часть I - подсистема «Город», (рук. темы В.В. Лившиц). - ЦНИИП градостроительства, М, 1971.

§         Техническое задание на Технологическую линию автоматизированного проектирования генерального плана города. - Тема 0.55.03.03.08.А2,, П-А-13, п.9.1 плана НИР Госгражданстроя 1985 г., ЦНИИП градостроительства, М., 1985 г. № гос. регистрации 01.84.0 0385999.

§         Основные положения Технологической линии автоматизированного проектирования генерального плана города. - Тема 0.55.03.03.08.А2,, П-А-13, п.9.1 плана НИР Госгражданстроя 1985 г., ЦНИИП градостроительства, М., 1985 г. № гос. регистрации 01.84.0 0385999.

Основные результаты разработки представлены в ряде публикаций[8].

Под автоматизацией проектирования обычно понимают применение в проектном процессе методов прикладной математики и вычислительной техники.

Рассматриваемая в таком смысле автоматизация проектирования возможна в нескольких различных направлениях:

§         проведение различных трудоемких расчетов;

§         формирование банков данных и разработка информационных систем;

§         обработка данных обследований;

§         применение средств отображения графической информации, в том числе - картографической: ввод и вывод данных, визуализация, преобразование данных и т. п.;

§         применение средств формирования текстовой проектной документации;

§         математическое моделирование.

Из всех перечисленных направлений принципиально важнейшим является последнее. Применение математического моделирования для расчета и формирования проектных решений в градостроительстве (при надлежащей адекватности и достоверности моделей и обеспечении их необходимой информацией) является инструментом объективизации, повышения степени обоснованности, совершенствования качества проектных решений. Оно изменяет и характер проектирования, привнося в него существенный элемент научно-исследовательской и экспериментальной работы, долевое участие которого в работе проектировщика увеличивается по мере насыщения системы новыми элементами. Это вполне соответствует новейшим разработкам РААСН, в которых одним из важнейших направлений преобразования системы градостроительного проектирования называется усиление аналитической, исследовательской и прогнозной функций проектирования.[9]

Применение методов математического моделирования при разработке генерального плана города в максимальной мере оправданно. Здесь проявляются сложность объекта проектирования как большой системы, имеющей сложную, много- и разнокомпонентную пространственно распределенную и вместе с тем объединенную структуру и присущие ей социальные, технологические, экономические, психологические законы функционирования. На этих стадиях принимаются ответственные и дорогостоящие проектные решения. Поэтому именно здесь ощущается необходимость в таком потенциально мощном инструменте расчета, оценки и формирования проектных решений, каким является математическое моделирование и проводимый на его основе «вычислительный эксперимент».

Ввиду сложности города как объекта проектирования и процесса проектирования как комплексной многоплановой деятельности нереально охватить ни то, ни другое единой математической моделью. Необходимо расчленение процесса проектирования на отдельные операции, с тем чтобы было возможно автоматизировать их по отдельности, одновременно увязывая их в единый комплекс через посредство прямых и обратных связей, с целью сохранения цельности объекта проектирования.

Реализуемая в разработках ЦНИИП градостроительства идея такого расчленения состоит в формировании отдельных блоков проектного процесса по объектным и операционным признакам, т.е. на основе расчленения объекта проектирования на объектные подсистемы, идентификации в процессе проектирования соответствующих проектных подсистем и представления процесса проектирования в виде последовательности проектных операций поочередной и поэтапной проработки подсистем с возрастающей от этапа к этапу детальностью проработки.

Применительно к градостроительству следует различать два типа математических моделей. Дескриптивные (описательные) модели представляют собой выраженное в форме математических соотношений или задач описание функционирования некоторой подсистемы города - реального или проектируемого -в предположении, что он будет реализован в соответствии с проектом. Конструктивные (или, как их иногда называют, нормативные) модели представляют собой выраженные в виде математической задачи правила, согласно которым следует конструировать, проектировать данную подсистему. Поскольку нельзя проектировать объект, не учитывая его функционирования, конструктивные модели обычно включают в себя дескриптивные как внутренний компонент. Дескриптивные модели имеют и самостоятельное значение, позволяя производить расчет и сравнение проектных вариантов с целью их выбора (т. е. проводить «вычислительный эксперимент»), а также для выявления целесообразного направления их корректировки.

В разработанных к настоящему времени пакетах прикладных программ представлены оба типа моделей, большая часть которых является оригинальной.

Как правило, математические задачи, которые выражают математическую модель объекта градостроительного проектирования, слишком сложны и трудоемки в вычислительном отношении, чтобы возможно было решать их без применения компьютеров. При этом обычно не удается реализовать всю работу, связанную с использованием компьютеров, для проведения расчетов по модели, в виде одной программы. Необходимость различных модификаций расчета требует разработки программных комплексов.

Более того, при разработке математического обеспечения сколько-нибудь сложной проектной подсистемы возникает необходимость применения нескольких моделей, отражающих различные аспекты подсистемы или один и тот же аспект на разных этапах проектирования, так что модельное и программное обеспечение приобретает форму программно-методического комплекса (ПМК), который служит инструментом проектирования этой подсистемы на разных стадиях разработки генерального плана города.

Совокупность математических моделей и методов решения задач, лежащих в основе программно-методического комплекса, составляет его математическое обеспечение, естественным продолжением и развитием которого становятся программное обеспечение, информационное обеспечение, технологические средства проведения работ и интерфейсы ввода, вывода и преобразования данных. На каждый ПМК разрабатывается документация, которая содержит как инструктивные, так и методические материалы, вместе охватывающие проектно-методическую и технико-технологическую стороны его использования.

Наряду с разработкой математического и программного обеспечения отдельных проектных подсистем, для обеспечения цельности и возможности реального функционирования АСГП разрабатываются средства системного взаимодействия и обмена данными между подсистемами - общесистемные банки данных и интерфейсы.

Применение в проектной практике программно-методических комплексов как отдельных подсистем АСГП, так и системы в целом требует изменения образа мышления проектировщика, последовательно смещая акцент с собственно принятия решений на их обоснования и привнося в проектную деятельность все в большей мере черты аналитической, научно-исследовательской и экспериментаторской работы, в которой анализ, прогноз, расчет и вычислительный эксперимент станут нормой повседневной деятельности.

Рассчитывать на государственное финансирование продолжения разработки АСГП в настоящее время не приходится. В последнее время все больший интерес к градостроительным работам проявляется на муниципальном уровне, в администрациях конкретных городов. При наличии готовности финансировать такого рода разработку для создания автоматизированной системы проектирования конкретного города ПМК Landuse может быть включен в нее в качестве готового компонента.

 


[1] Немаловажную роль здесь играют и такие факторы как амбициозные претензии заказчиков. В странах с сильными консервативными традициями (таких как Франция, Великобритания) строительство небоскребов блокируется стремлением к сохранению исторической застройки в центрах городов.

[2] Обозначения RF и RC - от английских Rent Formation и Rent Consume (Формирование Ренты и Потребление ренты) соответственно.

[3] Масштабирование в математическом смысле представляет собой линейное отображение вектора первичной рентной оценки на числовой отрезок, заданный верхней и нижней границами. Формируемая при этом поверхность (рельеф) оценки геометрически подобна поверхности первичной рентной оценки, отличаясь от нее лишь масштабом величин.

[4] Исключение составляют случаи негативных тенденций в развитии города: размещение экологически вредных предприятий, деградация отдельных территорий в силу негативных социальных процессов и др. Во всех этих случаях падение стоимости земли носит локальный характер и как правило не отражается на общей тенденции стоимости земли к росту в целом по городу. Резкое падение стоимости земли возможно также в случае общего экономического кризиса в стране, как это имело место в России во время дефолта 1998 года. Однако, это падение носит краткосрочный характер: по мере выхода из кризиса цены восстанавливаются, и в настоящее время они повсеместно приближаются к первоначальному, докризисному уровню или даже достигли его, как это имеет место, например, в Москве. Таким образом, в долгосрочной перспективе постулат о росте стоимости земли сохраняет свою силу.

[5] Некоторые зарубежные авторы в свое время придерживались противоположной точки зрения, полагая, что оптимальное использование городской территории достигается при минимизации суммарной стоимости земель:

Alonso W. Location and Land Use. - Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, 1964.

Socio-economic Models in Geography. Ed. by R.J.Chorley, P.Hagget.- “Methuen”, London, 1969.

[6] П.Мерлен. Новые города (районная планировка и градостроительство), М.: "Прогресс", 1975, с.74.

[7] Москва при числе жителей 8,670 млн. чел. и площади территории 1050 км2 (2002 г.) характеризуется плотностью 83 чел/га и должна иметь центр площадью 43 км2 (по Мерлену). В действительности она меньше, поскольку норма территории общегородского центра не постоянна и падает с ростом численности населения города от 1 га на 2000 жителей до 1 га на 4000 жителей и ниже. Площадь в пределах Садового кольца около 18 км2, т.е. 1/58 территории города.

[8] Лившиц В.В., Ромм А.П. Иерархический принцип построения операционного блока автоматизированной системы проектирования города. - Сб. «Автоматизация процессов градостроительного проектирования» под ред. Л.Н. Авдотьина, ЦНИИП градостроительства, М. 1973.

А.П.Ромм, В.В.Лившиц, Л.А.Яковлев. Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. - Стройиздат, М., 1989.

[9] Смоляр И.М. Принципы градостроительного проектирования и предложения по разработке генеральных планов городов в новых социально-экономических условиях. - РААСН, М., 1995.

 

Назад             К содержанию        Вперед

На главную