6.6. Разработка и сопоставительная оценка вариантов территориального развития города
6.6.1. Активные территории и активные функции

Непосредственные работы по функциональному зонированию территории начинаются с определения активных территорий и активных функций с их объемами.

К активным территориям отнесены следующие территории:

1)       территории к западу от Московского проспекта до городской черты, за исключением поселка Приморский;

2)       территории в треугольнике Хрящевское шоссе - Обводное шоссе - Южное шоссе;

3)     территории к югу от поселка Тимофеевка до Хрящевского и Автозаводского шоссе и к востоку от поселка Тимофеевка до проектируемого кладбища и проектируемой коммунально-складской зоны (вопрос о самих территориях под кладбище и коммунально-складской зоны считается решенным в Генплане-92 и не подлежащим пересмотру, так что эти территории отнесены к пассивным);

4)      территории к северу от Обводного шоссе и к западу от Хрящевского шоссе в пределах городской черты, за исключением существующего массива садовых участков к северо-западу от химзавода «Фосфор»;

5)       свободный от застройки кусок территории между ул. 40 лет Победы, Автозаводским шоссе и лесом;

6)       полоса шириной 150-200 м вдоль ул. 40 лет Победы к западу от нее до проектируемого водозабора.

Все эти территории в настоящее время свободны от застройки. Территории к западу от Московского проспекта используются под сельскохозяйственные нужды как ценные пахотные земли: почвы представляют собой черноземы толщиной до 1м.


6.6.2. Содержание и организация работ по формированию и оценке планов развития

Под планом территориального развития здесь понимается вариант комплексного проектного решения поискового характера, включающего решения по подсистемам функционального зонирования территории, городского транспорта и системы общественно-торговых центров.

Под оценкой плана территориального развития здесь понимается вычисление целевой функции и ее компонент для плана функционального зонирования территории (ФЗ) в рамках рассматриваемого плана территориального развития. При этом конфигурация магистралей УДС и система общественно-торговых центров считается зафиксированной и не подлежащей изменению. Во всех вариантах территориального развития неизменным являлось решение о строительстве дороги через лес в Срединном варианте. так что эта дорога считалась элементом существующей УДС. Работа с каждым из вариантов развития осуществлялась по одной и той же схеме:

1) Разработка первоначального варианта плана ФЗ обычными традиционными средствами, используемыми проектировщиками. Этот план рассматривается как начальное приближение, подлежащее в дальнейшем машинной оптимизации.

2) Расчетная оценка плана ФЗ, т.е. вычисление для него целевой функции и ее компонент.

3) Машинная оптимизация плана ФЗ, в процессе которой план ФЗ рассматривается как отправная точка (начальное приближение). Процесс оптимизации состоит в нахождении машинного плана ФЗ, на котором достигается минимум значения целевой функции.

4) Оценка оптимального плана, т.е. вычисление для него целевой функции и ее компонент.

Задачами работ данного этапа являлась проработка следующих вариантов:

1. Вариант 1 территориального развития (с обязательной эспланадой) - формализация и оценка плана территориального развития, соответствующего Генеральному плану-92 (ГП-92). При этом концептуальной основой проектного решения ГП-92 на западных территориях является эспланада, представляющая собой продолжение широтной эспланады между Ленинским проспектом и ул. Фрунзе в Автозаводском районе. Эта эспланада в данном варианте считается зафиксированной и не подлежит изменению, т.е. относится к пассивным территориям.

2. Вариант 2 территориального развития (без обязательной эспланады). Этот вариант является версией ГП-92, в которой эспланада не является обязательной. Она фигурирует в начальном приближении, но относится к активным территориям, которые в процессе оптимизации могут менять свое функциональное использование. При этом не исключено, что первоначально задуманная эспланада исчезнет.

3-й вариант развития (с уточненными объемами строительства). В этом варианте объемы строительства уточнены в соответствии с реальностями сегодняшнего дня, и половина объемов строительства реализуется на Западных территориях, к западу от Московского проспекта, а вторая половина - на Северных территориях, к северу от Южного шоссе. Как и в двух предыдущих вариантах развития, разрабатывается предварительный план ФЗ, которые затем подвергается машинной оптимизации.

Варианты развития формально не сопоставимы друг с другом, и разработка каждого следующего варианта требует определенного пересмотра установок, принятых ранее. Общая направленность этих изменений такова, что принимаются более гибкие стартовые установки, открывающие более широкое поле поиска. В то же время, внутри каждого из вариантов развития начальное приближение и оптимальный план сопоставимы по значению целевой функции, их сравнение по значению целевой функции вполне корректно, и преимущества оптимального плана имеют безусловный характер. Впрочем, последнее слово всегда остается за проектирующим архитектором.

Оставляя в стороне варианты 1 и 2, обратимся сразу к рассмотрению итогового проектного варианта - варианта 3.


6.6.3. 3-й вариант развития: с уточненными объемами строительства (ГП-2001)

Варианты 1 и 2 развития являются версиями Генплана 1992 года.

Анализ этих вариантов в сопоставлении с прогнозными расчетами населения, стройбазы и производства позволил проектировщикам уточнить объемы муниципального жилищного строительства и сформировать 3-й вариант развития, в котором половина объемов строительства реализуется на Западных территориях, к западу от Московского проспекта, а вторая половина - на Северных территориях, к северу от Южного шоссе, в Западном и Северном районах предусмотрены районные центры, считающиеся неизменными в процессе оптимизации (см. рис. 26).

 

Рис. 26. 3-й вариант развития: с уточненными объемами строительства.

План X0 -начальное приближение

 В табл. 10 приведены результаты оценки плана X0.

Таблица 10. Оценка плана X0 в 3-м варианте развития

 

Наименование

 

 

Обозначение

 

Величина

млн. дол.

 

Величина

%

Локализационная компонента

LOC

              38.2544

         1.343

Линейная коммуникационная компонента

COM1

         1668.0800

       58.565

Линейная буферная компонента

BUF1

         1108.9910

       38.936

Квадратичная коммуникационная компонента

COM2

              41.8017

         1.468

Квадратичная буферная компонента

BUF2

                0.0000

         0.000

 

Целевая функция в целом (сумма компонент)

 

 

F

 

         2848.2010

 

     100.000

Этот план рассматривается как начальное приближение, от которого строится процесс оптимизации. Полученный результат - оптимальный план X* представлен на рис. 27.

Рис. 27. 3-й вариант развития: с уточненными объемами строительства.

План X* -оптимальный план


Отличия оптимального плана от начального приближения состоят в следующем. На западных территориях образуется концентрическая конфигурация, образуемая тремя видами жилья: ближе всего к районному центру размещается жилье 12-16, далее - жилье 5-7, и по периферии - жилье 3-4 этажа, поскольку в процессе оптимизации ФЗ, т.е. в борьбе за территорию, жилье более высокой плотности сильнее и агрессивнее, чем жилье более низкой плотности.

В табл. 11 приведены результаты оценки оптимального плана X* в 3-м варианте развития.


Таблица 11. Оценка плана X* в 3-м варианте развития

 

Наименование

 

 

Обозначение

 

Величина

млн. дол.

 

Величина

%

Локализационная компонента

LOC

              37.8800

         3.513

Линейная коммуникационная компонента

COM1

         1513.7610

       75.152

Линейная буферная компонента

BUF1

         1044.9470

       12.409

Квадратичная коммуникационная компонента

COM2

              42.8687

         8.926

Квадратичная буферная компонента

BUF2

                0.0000

         0.000

 

Целевая функция в целом (сумма компонент)

 

 

F

 

         2629.4940

 

     100.000

 

Итак, в процессе оптимизации значение целевой функции упало с величины 2848.2010 до величины 2629.4940, т.е. на 218.707 млн. дол., или на 7.7%. Эта разница представляет собой не что иное как предотвращенные затраты и потери, достигаемые в оптимальном плане X* по сравнению с планом начального приближения X0 .

При покомпонентном сравнении мы видим, что улучшение плана достигнуто в основном благодаря снижению линейной коммуникационной и линейной буферной компонент:

§  линейные коммуникационные затраты и потери упали с 1668.0800 до 1513.7610, т.е. на 154.319 млн. дол.;

§  линейные буферные затраты и потери упали с 1108.9910 до 1044.9470, т.е. на 64.044 млн. дол.

Расчетная сеть УДС и транспорта для 3-го варианта развития отличается от расчетной сети предплановой ситуации наличием дороги через лес в Срединном варианте, появлением ряда новых элементов УДС на западных и северных территориях и повышением скоростных характеристик ряда существующих улиц.


6.7. Постплановая затратная оценка территории

Любой план функционального зонирования территории, предположительно реализуемый в рамках проекта городского развития, сопряжен с изменением функционально-планировочной ситуации по сравнению с существующим положением. Территориальное развитие в западном и северном направлениях выражается в размещении новых массивов жилой застройки различной этажности, новых элементов системы торгово-общественных центров и,, возможно, других функциональных ареалов. Эти новые элементы функционально-планировочной ситуации влекут за собой изменение стоимости городских земель, причем, различные для различных вариантов. Картина оценки каждого варианта функционального зонирования была бы неполной без оценки последствий предположительной реализации данного варианта, важнейшим из которых является постплановая оценка городской территории.

Каждый из рассмотренных выше трех вариантов развития реализуется различными планами ФЗ, из которых интерес представляют два: начальное приближение X0 и оптимальный план X* . Каждый из этих четырех планов ФЗ влечет за собой соответствующее ему изменение стоимости городских земель, и для каждого из них осуществляется расчетная постплановая оценка городской территории.

Здесь мы приведем постплановую затратную оценку территории только для 3-го, последнего варианта развития - см. рис. 28, 29.

Рис. 28. 3-й вариант развития. Постплановая оценка территории

для функции №4 «Жилье 5-7 этажей». План ФЗ: начальный план X0

 

Рис. 29. 3-й вариант развития. Постплановая оценка территории

для функции №4 «Жилье 5-7 этажей». План ФЗ: оптимальный план X*


6.8. Стоимость городских земель (перспективное положение)

В качестве перспективного плана рассматриваем оптимальный машинный план в 3-м варианте территориального развития, принятый как проектное решение. Для оценки перспективной стоимости городских земель необходимо перейти от постплановой затратной оценки к постплановой рентной оценке территории. Фундаментальной основой этого перехода является таблица граничных значений стоимости земли. Таблица граничных значений для существующего положения была приведена в разд. 5.4.4. «Стоимость городских земель (существующее положение)», см. табл. 9. Разумеется, в ситуации перспективного положения, т.е. через 15 лет граничные значения будут иными. Извлечь их из данных продаж невозможно по определению. Однако, можно построить их прогнозную оценку с учетом аналогов и темпов роста российской экономики.

Будем исходить из следующих положений.

1)      Величины верхних граничных значений определяются уровнем жизни и уровнем зарплат в каждый момент жизни общества.

2)      В качестве общего ориентира тенденций для г. Тольятти примем г. Москву, а в качестве перспективного аналога для Москвы примем Париж и Лондон - города, близкие к Москве по численности жителей и многим другим параметрам.

Средний уровень зарплат в Москве в настоящее время по сравнению с зарплатами в развитых странах Европы (Франции, Германии, Великобритании, Швеции) примерно в 30 раз ниже: порядка 100 дол. против порядка 3000 дол. Максимальные цены на землю в центре Парижа и Лондона составляют порядка 40 - 50 тыс. дол/м2, в то время как в центре Москвы - порядка 1.5 тыс. дол/м2, т.е. в 30 раз ниже.

Можно полагать, что в классе своих городов уровни зарплат в г. Тольятти и цены на землю также примерно в 30 раз ниже, что отражает общее состояние экономики России в настоящее время.

По мере выхода из экономического кризиса разрыв в уровне жизни между Россией и развитыми странами Запада будет сокращаться. Для нашего прогноза существенны следующие вещи:

§          каковы должны быть темпы экономического роста, которые позволят ликвидировать этот разрыв (т.е. привести к сегодняшнему европейскому уровню жизни) хотя бы за 50 лет;

§          каковы реальные прогнозируемые темпы экономического роста и за сколько лет при них будет ликвидирован 30-разовый разрыв;

§          какого экономического роста можно ожидать за 15 лет, т.е. за расчетный период генерального плана города, для которого делается прогнозный расчет стоимости земли.

Расчет показывает, что для ликвидации 30-разового разрыва за 50 лет необходим темп роста российской экономики 7% в год. В настоящее время ничто не свидетельствует о возможности такого темпа. Реальный темп роста в последние два года составляет, по официальным данным, 2-3%. Примем оптимистическую гипотезу о темпе в 4%. Тогда указанный разрыв будет ликвидирован за 86 лет, а за 15 лет произойдет рост в 1.87 раза. Будем ориентироваться на эту величину в прогнозах роста стоимости земель г. Тольятти за расчетный период. Подвергнем необходимым преобразованиям данные табл. 9, определяющей граничные значения в существующей ситуации. Будем полагать, что рост стоимости земель будет равномерным в отношении всех базовых функций. Это означает, что максимумы по всем базовым функциям на городских территориях (правый столбец таблицы) необходимо умножить на 1.87.

Что касается левых границ на городских территориях (второй справа столбец таблицы), то кроме общего роста стоимости земель здесь действуют дополнительные факторы, связанные с улучшениями транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры города в целом, предусмотренными Генеральным планом: строительством транспортной магистрали через лесной массив между Центральным и Автозаводским районами, строительством магистралей севернее Тимофеевки, в Центральном районе и др., строительством транспортных развязок на Южном шоссе, строительством ряда специализированных центров и т.д. Все это вместе взятое дает дополнительное увеличение минимумов на городских территориях. По каждой из базовых функций это будет означать улучшение условий транспортной доступности и снижение размахов колебаний стоимости земель между максимумом и минимумом. В качестве ориентира возьмем функцию Жилье 5-7 эт. В настоящее время величины максимума и минимума по ней равны 45 дол/м2 и 5 дол/м2 соответственно, а отношение max/min равно 45 : 5 = 9.

В перспективе это отношение должно уменьшиться. Насколько? Для ответа на этот вопрос возьмем в качестве аналога г. Берлин и данные официальных отчетов о стоимости земельных участков[1]. Отношение max/min для стандартного жилья равно 5-6. Следует, однако, учесть, что Берлин по численности населения в 4 раза больше, чем Тольятти, так что для города того же размера отношение будет меньше, около 5. Но рассчитывать, что за 15 лет по уровню развития инженерной и транспортной инфраструктуры Тольятти сравняется с Берлином не приходится: для этого потребуются существенно большие сроки. Учитывая все эти соображения, примем, что для функции Жилье 5-7 эт. отношение max/min снизится с величины 9 до величины 8. Перспективный максимум составит 45.00х1.87=84.15, а перспективный минимум составит 84.15:8=10.50. Это означает, что за расчетный срок минимум для функции Жилье 5-7 эт. по городу возрастает в 10.50:5.00=2.10 раза. Соответственно, все элементы столбца минимумов по городу мы должны умножить в 2.10 раза.

Что касается пригородных территорий, то у нас нет данных о планируемых вложениях в развитие районной инфраструктуры, и для них мы сохраняем величину множителя 1.87, соответствующего общему росту стоимости земель.

Таким образом, таблица перспективных значений граничных значений выглядит так.

 

Таблица 12. Таблица перспективных граничных значений

стоимости земли для базовых функций (дол/м2)

 

 

Граничные значения стоимости (дол/м2)

№№

Названия Базовых функций

Пригород

Город

пп

 

Минимум

Максимум

Минимум

Максимум

1

Садовые участки

1.12

1.76

2.00

1.87

2

Ж инд.деш. (1500)

1.87

3.72

4.20

18.70

3

Ж 3-4 эт. (3500) АЗ

4.66

6.53

7.35

56.10

4

Ж 5-7 эт.  (6000) АЗ

7.48

9.33

10.50

84.15

5

Ж 8-11 эт. (9000) АЗ

8.40

10.27

11.55

102.85

6

Ж 12-16 эт. (11000) АЗ

9.35

11.20

12.60

112.20

7

Жилье коттеджное  (1500)

10.27

12.14

13.65

112.20

8

Торговые центры-Торг.ОП-1

72.83

74.71

84.00

420.75

9

Магаз., кафе, рест. Масс-Торг.ОП-2

26.14

28.01

31.50

243.10

10

Магаз., кафе, рест. Элит Торг.ОП-3

72.83

74.71

84.00

467.50

11

Киоски, павильоны - Торг.ОП-4

54.14

56.00

63.00

430.10

12

Рынки, ярмарки, общепит при них

72.83

74.71

84.00

467.50

13

Гостиницы, общепит при них

44.79

46.66

52.50

280.50

14

Бытовое обслуживание населения

5.61

7.46

8.40

46.75

15

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

16

Парки развлекательные

7.48

9.33

10.50

37.40

17

АЗС

168.30

186.01

210.00

561.00

18

Автосервис

72.93

74.78

84.00

224.40

19

Учреждения Образования

44.88

46.73

52.50

187.00

20

Учреждения Здравоохранения

26.18

28.03

31.50

112.20

21

Крупные СПОРТ комплексы

91.63

93.48

105.00

374.00

22

Досуг. Центры Масс

91.63

93.48

105.00

374.00

23

Досуг. Центры Элит

129.03

130.88

147.00

654.50

24

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

25

Кредитно-финансовые учр.

129.03

130.88

147.00

748.00

26

Комм.фирмы

37.40

56.08

63.00

420.75

27

НИИ, КБ, проектные организации

44.88

46.73

52.50

187.00

28

Адм.-упр. и общ. орг.

44.88

46.73

52.50

187.00

29

Учр-я Связи, ТВ и Радио, изд-ва

37.40

56.08

63.00

420.75

30

Трансп. Машиностроение

44.88

46.73

52.50

93.50

31

Маш.стр.,рем-мех,станкоинстр.

26.18

28.03

31.50

56.10

32

Электроэнергетика

26.18

28.03

31.50

56.10

33

Химия,Нефтехимия и др.опасн.пр-ва

44.88

46.73

52.50

56.10

34

Стройматериалов, Деревообрабатыв.

35.53

37.38

42.00

74.80

35

Легкая , Пищевая, Местная

35.53

37.38

42.00

74.80

36

Складские предприятия

35.53

37.38

42.00

46.75

37

Гор. пасс. трансп., коммун. АТП

35.53

37.38

42.00

46.75

38

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

39

Многоэт. и подземн.гаражи-стоянки

54.23

56.08

63.00

112.20

40

Плоск.гар-ст., муницип.а-стоянки

35.53

37.38

42.00

74.80

41

Коммун.хоз-во, очист.соор.,свалки

35.53

37.38

42.00

46.75

42

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

43

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

44

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

45

Активный Нуль

0.00

0.00

0.00

0.00


Эта таблица используется для преобразования постплановой затратной оценки в постплановую рентную оценку территории (стоимость городских земель).

На рис. 30 представлена постплановая рентная оценка территории для функции №4 «Жилье 5-7 этажей».

 

Рис. 30. Постплановая рентная оценка территории (стоимость городских земель)

для функции №4 «Жилье 5-7 этажей»

На рис. 31 постплановая рентная оценка территории представлена не в гридовой форме, а в отображении на гладкую карту с реальными конфигурациями кварталов (поквартальная оценка).

Рис. 31. Постплановая поквартальная рентная оценка территории

для функции №4 «Жилье 5-7 этажей»


[1] Крафт, Волков, Фелькер, Шиффнер. Оценка недвижимости. - Трако, Берлин, 1997.

Назад             К содержанию        Вперед

На главную