6.5. Стоимость городских земель (существующее положение)

6.5.1. Рентная оценка территории

Градостроительная оценка территории представляется в двух формах: затратной и рентной .В комплексе оценочных работ эти две формы оценки играют различные роли. Напомним эти различия.

Затратная оценка представляет собой инструмент и технологию непосредственного учета влияния факторов оценки на градостроительную ценность территории. Таковы удорожания строительных затрат в зависимости от факторов рельефа, инженерной геологии, инженерной обеспеченности территорий, экологических ущербов и стоимостная оценка затрат времени населения на передвижения. Пофакторные оценки являются компонентами сводной затратной оценки в процедуре ее вычисления. С другой стороны, они являются важным объяснительным инструментом в процессе анализа полученных результатов оценки. Недостатком затратной оценки является то, что ее рельеф обратен рельефу стоимости территории: чем меньше величина оценки (совокупных предстоящих затрат и потерь), тем выше стоимость земли.

Рентная форма оценки в этом отношении более удобна и наглядна: чем выше рентная оценка, тем выше стоимость земли.

Рентная оценка территории формируется на основе затратной оценки. Как было показано в разд. 2.6. «Комплексная оценка территории», матрица затратной оценки территории преобразуется программными средствами в матрицу рентной оценки территории. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно, минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум рентной оценки и наоборот.

Общая схема рентных преобразований каждого вектор-столбца затратной оценки территории в вектор-столбец рентной оценки включает следующие основные операции:

§         зеркальное отображение вектор-столбца затратной оценки относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое принимается за нуль первичной ренты;

§         масштабирование первичной рентной оценки, состоящее в линейном отображении вектор-столбца на интервал между верхним и нижним значениями рентной оценки;

§         дифференциацию рентной оценки по городскими районам с учетом фактора престижа и репутации.

Это означает, что для масштабирования рентной оценки необходимо задать ее граничные значения - верхнее и нижнее.

Напомним также, что территория в формальных границах городской черты в действительности состоит из двух частей - городской (застроенной) территории и пригородной. Городские территории используются под городские функции и освоены в инженерном, транспортном и социальном отношениях на уровне, соответствующем городскому образу жизни, так что на них распространяются суммарные предшествующие вложения в эти сферы, и стоимость земель этих территорий включает указанные затраты, отнесенные к единице площади (фоновую общегородскую и региональную ренту). Внегородские, пригородные территории частично используются под сельскохозяйственные функции, а в остальном представляют собой естественные ландшафты - открытые и лесные. Уровень их инженерного, транспортного и социального освоения значительно ниже, чем городских территорий, и соответствует региональному уровню, так что стоимость земель включает лишь фоновую региональную ренту. Карта городских и пригородных территорий г. Тольятти представлена на рис. 23.

 

Рис. 23. Гридовая карта городских и пригородных территорий г. Тольятти

 

Таким образом, для масштабирования рентной оценки по каждой базовой функции необходимо иметь четыре граничных значения: минимум и максимум для пригородных территорий и минимум и максимум для городских территорий. В основе определения этих величин должны лежать величины реальной стоимости земель, определяемые на основе данных реальных продаж и аренды, а при их недостатке или отсутствии - по аналогам. Для ситуации г. Тольятти эти данные были отчасти предоставлены ГлавАПУ г. Тольятти, отчасти приняты по аналогам. В табл. 9 приведены граничные значения стоимости земли (дол/м2) для городских и пригородных территорий в вышеприведенном понимании этих терминов. При сквозном увязывании величин по горизонтали (отношение max/min в городе) и по вертикали (соотношения максимумов и минимумов по различным функциям) использовались данные официальных отчетов по Берлину[1].

Сформированная матрица ||s|| рентной оценки территории определяет стоимость земель (дол/м2) по всей территории города. Каждый столбец матрицы ||s|| представляет собой рентную оценку территории с точки зрения определенной базовой функции, и значения его элементов можно отобразить в интервальном виде на карту, которая затем получает графическое представление. При этом, как и в затратной оценке, наилучшие для данной функции территории получают красные цвета, а наихудшие - фиолетовые цвета. Разница, однако, в том, что наилучшими в рентной оценке являются территории с наибольшими величинами оценки, а наихудшими - территории с наименьшими величинами оценки, в то время как в затратной оценке - наоборот.


Таблица 9. Таблица граничных значений стоимости земли для базовых функций (дол/м2)
№№
 пп
Названия Базовых функций
Граничные значения стоимости (дол/м2)
Пригород
Город
Минимум
Максимум
Минимум
Максимум

1

Садовые участки

0.60

0.94

0.95

1.00

2

Ж инд.деш. (1500)

1.00

1.99

2.00

10.00

3

Ж 3-4 эт. (3500) АЗ

2.49

3.49

3.50

30.00

4

Ж 5-7 эт.  (6000) АЗ

4.00

4.99

5.00

45.00

5

Ж 8-11 эт. (9000) АЗ

4.49

5.49

5.50

55.00

6

Ж 12-16 эт. (11000) АЗ

5.00

5.99

6.00

60.00

7

Жилье коттеджное  (1500)

5.49

6.49

6.50

60.00

8

Торговые центры-Торг.ОП-1

38.95

39.95

40.00

225.00

9

Магаз., кафе, рест. Масс-Торг.ОП-2

13.98

14.98

15.00

130.00

10

Магаз., кафе, рест. Элит Торг.ОП-3

38.95

39.95

40.00

250.00

11

Киоски, павильоны - Торг.ОП-4

28.95

29.95

30.00

230.00

12

Рынки, ярмарки, общепит при них

38.95

39.95

40.00

250.00

13

Гостиницы, общепит при них

23.95

24.95

25.00

150.00

14

Бытовое обслуживание населения

3.00

3.99

4.00

25.00

15

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

16

Парки развлекательные

4.00

4.99

5.00

20.00

17

АЗС

90.00

99.50

100.00

300.00

18

Автосервис

39.00

39.99

40.00

120.00

19

Учреждения Образования

24.00

24.99

25.00

100.00

20

Учреждения Здравоохранения

14.00

14.99

15.00

60.00

21

Крупные СПОРТ комплексы

49.00

49.99

50.00

200.00

22

Досуг. Центры Масс

49.00

49.99

50.00

200.00

23

Досуг. Центры Элит

69.00

69.99

70.00

350.00

24

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

25

Кредитно-финансовые учр.

69.00

69.99

70.00

400.00

26

Комм.фирмы

20.00

29.99

30.00

225.00

27

НИИ, КБ, проектные организации

24.00

24.99

25.00

100.00

28

Адм.-упр. и общ. орг.

24.00

24.99

25.00

100.00

29

Учр-я Связи, ТВ и Радио, изд-ва

20.00

29.99

30.00

225.00

30

Трансп. Машиностроение

24.00

24.99

25.00

50.00

31

Маш.стр.,рем-мех,станкоинстр.

14.00

14.99

15.00

30.00

32

Электроэнергетика

14.00

14.99

15.00

30.00

33

Химия,Нефтехимия и др.опасн.пр-ва

24.00

24.99

25.00

30.00

34

Стройматериалов, Деревообрабатыв.

19.00

19.99

20.00

40.00

35

Легкая , Пищевая, Местная

19.00

19.99

20.00

40.00

36

Складские предприятия

19.00

19.99

20.00

25.00

37

Гор. пасс. трансп., коммун. АТП

19.00

19.99

20.00

25.00

38

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

39

Многоэт. и подземн.гаражи-стоянки

29.00

29.99

30.00

60.00

40

Плоск.гар-ст., муницип.а-стоянки

19.00

19.99

20.00

40.00

41

Коммун.хоз-во, очист.соор.,свалки

19.00

19.99

20.00

25.00

42

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

43

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

44

резерв

0.00

0.00

0.00

0.00

45

Активный Нуль

0.00

0.00

0.00

0.00

 На рис. 24 представлена карта предплановой рентной оценки территории, или, что то же самое, стоимости городских земель для функции №4 «Жилье 5-7 этажей». Как видно на карте, рельеф рентной оценки выглядит практически так же, как рельеф затратной оценки для тех же функций, с той поправкой, что минимумам затратной оценки соответствуют максимумы рентной оценки, максимумам затратной оценки соответствуют минимумы рентной оценки, долинным понижениям затратной оценки соответствуют хребты рентной оценки и т.д. Заметная разница наблюдается лишь на городской периферии, где кончается городская застройка, т.е. кончается город в собственном смысле слова и начинаются пригородные территории - естественные ландшафты и сельскохозяйственные поля. В рентной оценке четко видна граница городской застройки, за которой происходит скачкообразное падение стоимости земель на величину общегородской ренты.

Рис.24. Предплановая рентная оценка территории (стоимость городских земель)

 для функции №4 «Жилье 5-7 этажей»


6.5.2. Отображение результатов оценки на гладкую карту

Напомним, что гладкая карта - это обычная обще-топографическая или специализированная карта или план города (территории) с естественными конфигурациями рек, водных поверхностей, лесов, сетки кварталов, улично-дорожной сети и т.д. Понятие гладкой карты противопоставляется понятию гридовой карты.

В самом общем виде схема работы по градостроительной оценке территории города с использованием ПМК LandUse выглядит следующим образом.

1)       Первоначальные гладкие картографические материалы и другие данные (табличные и списковые), привязанные к гладкой карте, отображаются на гридовую сетку полигона, т.е. преобразуются в дискретную, гридовую форму.

2)       На основе гридовых материалов формируются входные потоки данных для расчетных программ ПМК LandUse.

3)       Проводятся компьютерные расчеты.

4)       Результаты расчетов анализируются и приводятся к форме выходных материалов. В частности, картографические результаты компьютерных расчетов подвергаются графической обработке средствами интерфейса ввода, преобразования и вывода данных, входящими в ПМК LandUse.

5)       Осуществляется обратное отображение результатов оценки на гладкую карту.

Таким образом, процесс начинается с гладкой карты и заканчивается на ней же. Работа с гридовыми картами является техническим приемом, предназначенным для проведения расчетов по дискретной математической модели, а также с целью сквозной автоматизации работ. Немаловажно и то, что гридовая форма представления картографических материалов оценки территории дает хорошее представление о рельефе оценки, удобное для принятия решений в процессе проектирования и управления развитием города, и имеет в этом отношении преимущества перед гладкой поквартальной формой.

В то же время для многих других приложений нужна гладкая форма представления.

В первую очередь это необходимо для раздела кадастровой оценки в Государственном градостроительном кадастре города, который носит правовой характер и требует недвусмысленной привязки оценки к сетке городских кварталов.

Кроме того, гладкая форма представления нужна и для целей проектирования, поскольку при программной оптимизации функционального зонирования территории результат (оптимальный план) получается в гридовой форме. Для использования в градостроительной документации он должен быть преобразован в гладкую форму.

В качестве примера приведем поквартальную предплановую рентную оценку территории для функций №4 «Жилье 5-7 этажей» (см. рис. 25).

Поквартальная рентная оценка территории (предплановая или постплановая) по существу есть не что иное как оценка стоимости городских территорий.

Наряду с картографическим представлением поквартальной стоимости городских территорий средствами ПМК LandUse формируется ее табличное представление.

В таблице поквартальной стоимости строки соответствуют кадастровым кварталам, столбцы - базовым функциям, а произвольный элемент представляет собой стоимость территории городского квартала для данной базовой функции (дол/м2).


Рис. 25. Предплановая поквартальная рентная оценка территории

для функции №4 «Жилье 5-7 этажей»


[1] Крафт, Волков, Фелькер, Шиффнер. Оценка недвижимости. - Трако, Берлин, 1997.

Назад             К содержанию        Вперед

На главную