2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ И

ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ


2.1. Городские функции и функциональное зонирование территории

Под городскими функциями в настоящей работе понимаются различные виды деятельности на городской территории. Число городских функций крупного города измеряется десятками. Городскими функциями являются:

 

Тонкая дифференциация функций необходима для расчетных обоснований решения задач комплексной градостроительной оценки и функционального зонирования территории, поскольку различные функции по-разному взаимодействуют с территорией, с элементами инженерной и транспортной инфраструктуры и друг с другом сточки зрения удорожания строительных затрат, рисков, экологических ущербов, коммуникационных связей, социальных отношений и т.п.

Во многих случаях приходится иметь дело с функциями, представляющими собой конгломераты других городских функций. Так, застройка центров исторических городов практически всегда является конгломератом, или смесью различных видов жилья, торговли и офисов, представленных в определенных пропорциях.

Функциональной зоной называется территориальный ареал или совокупность ареалов распространения определенной городской функции. Требования компактности и связности на функциональную зону не распространяются.

Планом функционального зонирования территории называется план города, на котором для каждого территориального элемента (обычно - городского квартала) указана функция, под которую он используется, так что вся городская территория оказывается разделенной между функциональными зонами. Проектную операцию по формированию плана функционального зонирования территории будем называть функциональным зонированием территории. Зачастую так же будем называть и результат этой операции. В контексте описания существующего положения используется термин план существующего использования территории. При этом термин «функция» заменятся термином «вид использования территории». Таким образом, первый термин имеет операциональный, проектный смысл, а второй - описательный смысл, близкий к точке зрения географа-урбаниста.

Число видов существующего использования территории существенно больше, чем число городских функций. В крупном городе оно может достигать порядка 200-300. Так, в г. Тольятти в промзоне Центрального района имеется ряд химических предприятий - «Фосфор», «Куйбышевазот», «Тольяттикаучук», «Тольяттиазот». На плане существующего использования территории они показаны как отдельные объекты со своими территориями. Однако, с точки зрения задач оценки и функционального зонирования территории они представляют одну функцию - химическое производство. В любом городе в промзоне и в коммунально-складской зоне имеется большое число мелких предприятий, близких по производственному профилю. На плане функционального зонирования они относятся к одной функции и объединяются в одну функциональную зону. Таким образом, каждому виду существующего использования территории соответствует определенная городская функция. Это соответствие задается таблицей - классификатором видов существующего использования территории.


2.2. Задачи оценки территории и функционального зонирования в градостроительном проектировании

Функциональное зонирование (ФЗ) является одной из важнейших стадий разработки генплана города, которая в значительной мере предопределяет планировочную структуру, функциональную организацию и комфортные характеристики проектируемого города.

Задача комплексной оценки территории решается обычно на этапе анализа предпроектной ситуации с целью предоставления проектировщику необходимой информации для решения задачи функционального зонирования. В последнее десятилетие ее значение выходит за эти рамки, и она используется для решения все более широкого круга проблем градостроительства и управления развитием городов.

Обе эти задачи являются комплексными, вовлекая в свою орбиту все городские подсистемы - население, производство, землепользование, экологию, историко-культурное наследие, социологию, улично-дорожную сеть, городской и внешний транспорт, инженерную подготовку территории, инженерное обеспечение территории, систему культбыта. С этой точки зрения перечень данных, используемых для решения этих задач, является основой перечня данных, используемых при разработке генплана города в целом, а проектные решения самым тесным образом взаимодействуют с проектными решениями по другим подсистемам.


2.3. Учитываемые факторы

К числу факторов, существенно влияющих на оценку и функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования, относятся:

К числу коммуникационных факторов, или факторов транспортной доступности, относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:

К числу локализационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология - уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции, под которую предполагается использование территории. К числу локализационных относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации.

Экологические факторы представляются двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений. В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми взаимодействиями (буферными связями) функций-реципиентов с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т.д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.

Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории находится величина дополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину общегородской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости городских земель.

Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.

Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов.

С вычислительной точки зрения все факторы разделяются на три основные группы: локализационные, коммуникационные и буферные. Соответственно, основными компонентами оценки территории и оценки функционального зонирования территории являются локализационная, коммуникационная и буферная компоненты.


2.4. Стоимость городских земель.

Базовые функции и виды существующего использования территории

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским землям и неразрывно связанное с функцией, с точки зрения которой оценивается территория. В этом смысле ее называют пользовательской стоимостью или функциональной стоимостью.

Природа стоимости земли принципиально отличается от природы стоимости зданий. Если стоимость здания определяется его собственными характеристиками, которые контролируются его владельцем, то стоимость земли определяется факторами, по преимуществу не зависящими от владельца и связанными с территорией и общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся:

Изменения стоимости зданий и стоимости земли во времени разнонаправленны: стоимость зданий с течением времени падает из-за физического и морального износа, а стоимость земли как правило постоянно возрастает[1].

Существует важная особенность стоимости земли, понимание которой необходимо в теоретическом и практическом плане: как бы ни был мал оцениваемый квартал (или земельный участок) и где бы в городе он ни был расположен, на стоимости его земель отражается вся функционально-планировочная ситуация города. Это означает, что любое существенное изменение функционально-планировочной ситуации в городе (строительство нового торгового центра, появление нового жилого массива, появление нового крупного промышленного предприятия, строительство моста через реку, строительство новой транспортной магистрали, ввод в действие нового участка метрополитена и т.д.) влечет за собой изменение стоимости земель рассматриваемого квартала. Это означает также, что стоимость городских земель является интегратором всех свойств территории и функционально-планировочной ситуации в их взаимоотношениях с городскими функциями.

Оценка стоимости территорий и земель ведется с точки зрения функций, под которые возможно или реально осуществляется их использование - базовых функций. В качестве примера в таблице 1 приведен перечень базовых функций г. Тольятти.

 

Таблица 1. Перечень базовых функций на примере г. Тольятти

 1 САДОВЫЕ УЧАСТКИ 11 КИОСКИ, ПАВИЛЬОНЫ 21 КРУПН СПОРТКОМПЛЕКСЫ 31 МАШ.СТР.,МЕХ.,РЕМ-МЕХ,СТАНКОИНСТР. 41 КОММУН. ХОЗ-ВО, ОЧИСТ. СООРУЖ., СВАЛКИ
 2 Ж ИНД. ДЕШ. 12 РЫНКИ, ЯРМАРКИ 22 ДОСУГ.ЦЕНТРЫ МАС. 32 ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКА 42 РЕЗЕРВ
 3 Ж 3-4 ЭТ. 13 ГОСТИНИЦЫ МАСС 23 ДОСУГ.ЦЕНТРЫ ЭЛИТ. 33 ХИМИЯ, НЕФТЕХИМИЯ 43 РЕЗЕРВ
 4 Ж 5-7 ЭТ. 14 БЫТ.ОБСЛУЖ-Е НАС 24 РЕЗЕРВ 34 СТРОЙМАТЕРИАЛОВ, ДЕРЕВООБРАБАТЫВ. 44  РЕЗЕРВ
 5 Ж 8-11 ЭТ.20 15 РЕЗЕРВ 25 КРЕДИТНО-ФИНАНС. УЧР. 35 ЛЕГКАЯ , ПИЩЕВАЯ, МЕСТНАЯ 45 АКТИВНЫЙ НУЛЬ
 6 Ж 12-16 ЭТ. 16 ПАРКИ РАЗВЛЕКАТ. 26 КОММЕРЧЕСКИЕ ФИРМЫ  36 СКЛАДСКИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ    
 7 ЖИЛЬЕ КОТТЕДЖНОЕ 17 АЗС 27 НИИ, КБ, ПРОЕКТН.ОРГАНИЗ. 37 ГОР. ПАСС. ТРАНСП., КОММУН. АТП    
 8 ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ 18 АВТОСЕРВИС 28 АДМ.-УПР.(МУНИЦИП.) 38 РЕЗЕРВ    
 9 МАГ.,КАФЕ,РЕСТ.МАСС 19 УЧРЕЖД-Я ОБРАЗОВАНИЯ 29 СВЯЗЬ, ТВ, РАДИО, ИЗДАТ-ВА 39 МНОГОЭТ. И ПОДЗЕМН. ГАРАЖИ-СТОЯНКИ    
 10 МАГ.,КАФЕ,РЕСТ. ЭЛИТ 20 УЧРЕЖД-Я ЗДРАВООХР. 30 ТРАНСП.МАШИНОСТРОЕНИЕ 40 ПЛОСК. ГАРАЖИ-СТ., МУНИЦИП.А/СТОЯНКИ    

Стоимость земель для различных базовых функций различна. Это означает, что оценка любого элемента территории представляет собой не число, а совокупность чисел, соответствующих различным базовым функциям.

2.5. Традиционные подходы к решению задач
оценки и функционального зонирования территории
2.5.1. Традиционные подходы к оценке территории

В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода к решению этой задачи.

Первый подход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Пригодность территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных ареалов пригодности. Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территорий ведется в балльной форме, а оценка по совокупности факторов - путем осреднения балльных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Балльный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки. Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) обычно никак не аргументируется. Связь балльной оценки с натуральными значениями характеристик территории также не обосновывается. Попытки применения балльного подхода к фактору транспортной доступности территории ведут к непреодолимым трудностям и противоречиям.

Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.

На рис. 1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.


 

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ: ЭКСПЕРТНЫЕ ПОДХОДЫ

 

№№

Наименование подхода к оценке

Характеристика подхода к оценке

Специфические недостатки

1

Оценка по степени пригодности

Вначале осуществляется дифференци-ация территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Пригодность территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных ареалов пригодности.

Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается.

2

Балльная оценка

Пофакторная оценка территорий ведется в балльной форме, а оценка по совокупности факторов - путем осреднения балльных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов.

Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) никак не аргументируется. Связь балльной оценки с натуральными значениями характеристик территории не обосновывается. Установление весов факторов для сводной оценки носит произвольный характер. Попытки применения балльного подхода к фактору транспортной доступности ведут к непреодолимым трудностям и противоречиям.

 

ОБЩИЕ НЕДОСТАТКИ ЭКСПЕРТНЫХ ПОДХОДОВ

 

№№

Недостатки

Развернутая характеристика

Следствия

1

Безадресность оценки

Оценка территории производится безотносительно к возможным видам функционального использования (базовым функциям). Это серьезная ошибка, т.к. каждая городская функция предъявляет свои специфические требования к территории.

Ближайшее следствие: неверные результаты оценки территории города, влекущие далее ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия: неверная информация конечных пользователей: оценки для налогообложения, управления развитием города, бизнеса; нерациональная функционально-планировочная структура города.

2

Недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки

Основания, по которым осуществляется пофакторная оценка, никогда явно не предъявляются, поскольку четко не определены. Отсюда прямо следует недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки.

1. Оценка выглядит убедительной только для ее авторов и не выдерживает критики. Методика не может быть передана другому коллективу.

2. Неопределенность, непрозрачность и необъективность подхода к оценке влекут за собой прямые ошибки в результатах оценки и далее - ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия те же, что и выше.


Рис. 1. Традиционная методика.

Экспертные подходы к градостроительной оценке территории


2.5.2. Традиционные подходы к оценке стоимости городских земель

Задача оценки стоимости городских земель как правило не входит в число задач, решаемых при разработке генерального плана города. В советской экономике такая задача вообще не ставилась по идеологическим соображениям. В постсоветский период внимание к ней было привлечено в связи с необходимостью кадастровой оценки земель для целей налогообложения, и она оказалась в сфере интересов Госкомзема (ныне - Госземкадастра). Методика Госземкадастра в своей основе заимствована из американского опыта и опирается на статистику продаж недвижимости. Это делает ее трудно применимой в российских условиях, поскольку в подавляющем большинстве российских городов такого рода статистики либо нет вообще, либо она крайне недостаточна. С учетом этого методика дополнена второй частью, в которой оценка осуществляется на основе одной из версий балльного подхода.

На рис. 2 представлена развернутая характеристика традиционных подходов к оценке стоимости городских земель.



«РЫНОЧНАЯ» ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Начало экономических реформ в России в начале 1990-х годов поставило задачу оценки стоимости городских земель - прежде всего в фискальных целях. В этих условиях казалось естественным опереться на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык книги современных американских авторов основывают оценку земель главным образом на многолетней статистике продаж недвижимости, имеющейся в развитых странах, и понятие рыночной стоимости земель является в них базовым понятием. Между тем, методы оценки стоимости земли, предлагаемые современными зарубежными авторами и их российскими последователями, в приложении к массовой оценке городских территорий оказываются далеко не безупречными. Их применение связано с серьезными трудностями, в особенности - в российских условиях. Вообще, правильная оценка стоимости городских земель необходима не только и не столько для фискальных целей. Она необходима для развития городской экономики, развития бизнеса, рационального использования городских земель, управления территориальным развитием города. Для этих целей «рыночная» оценка земель непригодна.

 НЕДОСТАТКИ «РЫНОЧНОЙ» ОЦЕНКИ

a)        Для массовой оценки городских земель необходимы рыночные данные, представительные по сегментам рынка и равномерно распределенные по территории города. Имеющаяся в наличии статистика «продаж» как правило не соответствует этим требованиям и не может служить надежной основой для массовой оценки городских земель. Основная сфера применения рыночных методов - индивидуальная оценка конкретных земельных участков.

b)       Стоимость земли как правило определяется не напрямую, а как разность стоимости объекта недвижимости, фигурирующей в данных продаж, и стоимости его зданий и сооружений, определяемой расчетом Поскольку стоимость зданий и сооружений определяется при массовой оценке грубо ориентировочно, это вносит дополнительные серьезные искажения в оценку стоимости земли.

c)        Следствием предыдущего является то, что вместо анализа факторов, действительно влияющих на стоимость земель, методики, основанные на данном подходе, работают с громоздкими базами данных по зданиям, т.е. с данными, не имеющими никакого отношения к стоимости земли.

d)       Статистика продаж в странах с традиционно рыночной экономикой включает данные, различающиеся во времени годами и даже десятилетиями. Для оценки может использоваться лишь та незначительная часть этих данных, которая не выходит за пределы последних трех - пяти лет.

 

 e)        Распространение ограниченного числа данных продаж на всю территорию города, сопряжено с принятием многочисленных упрощений, допущений, волевых решений и технических приемов. В итоге связь результата оценки с исходными данными рыночных продаж оказывается весьма слабой, так что сам подход лишь по недоразумению может назваться рыночным, равно как и результаты - называться рыночной стоимостью.

f)        Математический аппарат методов регрессионного анализа, используемый для обработки данных продаж, предназначен изначально для обработки результатов регулярных, тщательно организованных и всесторонних наблюдений характеристик (факторов) производственных процессов в промышленности для их оптимизации. Использование его для обработки случайного набора данных продаж, недостаточных по объему и случайно распределенных по территории, с математической точки зрения некорректно и грозит серьезными ошибками, связанными с выходом за пределы области, покрываемой данными в факторном пространстве. Это и происходит в действительности, вынуждая оценщиков идти на подгонки и ручные доводки результатов.

g)        Рыночные методы неприменимы в условиях отсутствия или слабого развития рынка земли, т.е. в тех условиях, в которых в настоящее время находятся и еще долго будут находиться российские города.

h)       Рыночные методы неприменимы в оценке для целей бизнеса, инвестиций, долгосрочных городских программ и т.п., поскольку опираются на данные статистики состоявшихся продаж и потому не имеющих возможности учитывать перспективные изменения городской ситуации.


Рис. 2. Традиционная методика.

«Рыночная» оценка стоимости городских земель


2.5.3. Традиционные подходы к функциональному зонированию территории

При проектировании генплана города разрабатывается несколько вариантов функционального зонирования (ФЗ), у каждого из которых есть свои плюсы и минусы, осознаваемые на качественном уровне и в словесной форме. Сравнение их между собой с целью выбора наилучшего наталкивается на серьезную трудность, состоящую в том, что критерии оценки размыты, четко не сформулированы. В результате выбор осуществляется более или менее наугад. Понятие наилучшего или оптимального варианта при отсутствии четкого критерия оценки вообще лишено смысла.

Проектная практика, широко пользующаяся экспертными оценками, постоянно живет в мире иллюзий, закрывая глаза на все эти недостатки и не замечая опасности серьезных ошибок в принятии проектных решений. Это возможно только потому, что такие ошибки носят скрытый, латентный характер. Подобные ошибки в строительном проектировании вели бы к реальным катастрофам, поэтому там оперируют не балльными оценками, а расчетами строительных конструкций.

На рис. 3 представлена развернутая характеристика традиционных подходов к функциональному зонированию территории.

 

 

ОЦЕНКА ВАРИАНТОВ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

НА ОСНОВАНИИ ОПЫТА И ИНТУИЦИИ ПРОЕКТИРОВЩИКА

  

В традиционной проектной практике при проектировании генплана города разрабатывается несколько вариантов функционального зонирования (ФЗ) территории. Сравнение их между собой с целью выбора наилучшего наталкивается на серьезную трудность, состоящую в том, что разработка вариантов ведутся вручную, без серьезных расчетных обоснований, а их сравнение осуществляется лишь в словесной форме. При этом обычно нет ни одного варианта, который по всем аспектам оценки был бы лучше других: у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Как правило критерии оценки размыты, четко не сформулированы. В результате выбор осуществляется более или менее наугад, оставляя серьезные сомнения в его правильности. Нет также уверенности в том, что среди разработанных вариантов содержится оптимальный (наилучший) вариант решения. При отсутствии четкого критерия оценки понятие оптимального варианта вообще лишено смысла.

Вариант 1

Вариант 2 Вариант 3

Какой вариант лучше?

При отсутствии четкого критерия оценки принимается волевое решение

Рис. 3. Традиционная методика.

Проблема оценки вариантов функционального зонирования территории


2.6. Стоимостной подход к решению задач

оценки и функционального зонирования территории

Основы функционально-градостроительного стоимостного подхода заложены рядом научно-исследовательских работок ЦНИИП Градостроительства в 1960-1980-х годах [2], в которых обоснована принципиальная необходимость стоимостного подхода к комплексной оценке территории, определены факторы, существенные для оценки и подходы к их учету при оценке территории, проработаны некоторые вопросы информационного обеспечения, в частности, вопросы стоимостной оценки затрат времени населением на передвижения и показатели удорожания строительства и эксплуатации города вследствие неблагоприятных природных условий для различных инженерно-геологических факторов.

В дальнейшем было осуществлено последовательное развитие стоимостного подхода к оценке территории и распространение его на задачу функционального зонирования территории, реализованное в ПМК LandUse ( в то время - ППП ФЗГ)[3].


2.6.1. Стоимостной подход к градостроительной оценке территории

Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.

На рис. 4 представлена развернутая характеристика стоимостного подхода к градостроительной оценке территории.



СТОИМОСТНОЙ ПОДХОД - ЗАТРАТНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ

В основе стоимостного подхода лежит ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ КАК ИНТЕГРАТОРА ВСЕХ СВОЙСТВ ТЕРРИТОРИИ И ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПЛАНИРОВОЧНОЙ СИТУАЦИИ. Рельеф стоимости городских земель имеет общий вид чаши с дном в центре города. Формулировка задач оценки территории и оценки плана ФЗ в стоимостных терминах предстоящих затрат и потерь создает принципиальную основу для разработки единого комплекса понятийных, математических и программных средств для решения обеих этих задач.

 Общая характеристика стоимостного подхода

ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию.

Стоимостной подход к задаче функционального зонирования (ФЗ) состоит в том, что сравнение вариантов плана ФЗ ведется не на глазок, а по вычисляемой величине целевой функции (критерия оценки), которая имеет смысл суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительной реализацией данного варианта плана. Лучшим из рассматриваемых вариантов является тот, которому соответствует меньшее значение целевой функции. Оптимальный план - это план, который по значению целевой функции лучше любого другого плана.

 Компоненты стоимостной затратной оценки

ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

1. Локализационные компоненты - учет физико-географических, инж.-геологических, экологических факторов и инж. обеспеченности территории.

2. Коммуникационные компоненты - учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта.

3. Буферные компоненты - учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения ОС

1. Учет взаимодействий активных функций с территорией. Локализационные компоненты - те же, что и при оценке территории.

2. Учет коммуникационных взаимодействий активных функций с существующим городом и друг с другом. Коммуникац. компоненты - те же, что и при оценке территории.

3. Учет буферных  взаимодействий активных функций с существующим городом и друг с другом. Буферные компоненты - те же, что и при оценке территории.

4. Учет пороговых факторов: вынос аэродрома, перенос ЛЭП, строительство моста на другой берег реки и др.

 Методические принципы

1) Для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой

2) В качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.

3) Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций.

4) Оценка территории и произвольного варианта ФЗ выполняется непосредственно в стоимостной форме.

5) Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.

6) Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.

7) Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.

Рис. 4. Методика ПМК LandUse.

Стоимостной подход к комплексной градостроительной оценке территории


2.6.2. Функционально-градостроительный подход к оценке стоимости городских земель

Сложившееся представление о том, что оценка стоимости городских земель представляет интерес главным образом с фискальной точки зрения является односторонним и ошибочным. Не менее, а возможно, более важное значение оценка стоимости городских земель имеет для градостроительства и управления развитием городов. В разделе 2.4 уже было отмечено, что стоимость городских земель является интегратором всех свойств территории и функционально-планировочной ситуации в их взаимоотношениях с городскими функциями. С этой точки зрения она является, во-первых, критерием оценки различных решений по территориальному развитию города, а во-вторых, именно в сфере градостроительства формируется конструктивное понимание природы и механизмов ее формирования и может быть разработана методика ее оценки во взаимосвязи с функционально-градостроительной оценкой территории. Именно это и сделано в методике ПМК LandUse.

На рис. 5 представлена развернутая характеристика функционально-градостроительного подхода к оценке стоимости городских земель.


ФУНКЦИОНАЛЬНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Поверхность градостроительной ценности территории обратна поверхности затратной оценки территории.

Стоимость городских земель = Градостроительная ценность территории

  

Рельеф рентной оценки территории обратен рельефу затратной оценки территории. С точки зрения использования территории под конкретную базовую функцию, наибольшей стоимостью и градостроительной ценностью обладает тот элемент территории, который требует наименьших предстоящих затрат и потерь (и наоборот), так что минимумы рельефа затрат отражаются в максимумы рельефа ренты (и наоборот), хребты рельефа затрат - в долины рельефа ренты (и наоборот) и т.д. Поскольку стоимость земли - не что иное как капитализированная рента, оценка в рентной форме - это то же самое, что оценка стоимости земли.

С рентной точки зрения рельеф стоимости земель в принципе представляет собой чашу, перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, от главной вершины, причем, их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основным магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы и станции метрополитена, и рельеф стоимости отражает их значимость соответствующими поднятиями. Территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий: рек, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость земель в городской черте Москвы у МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 дол./м2. Переход за границу инженерно освоенных территорий сопровождается резким падением стоимости земли: для условий Москвы примерно в 5-7 раз, до величины 7-9 дол./м2. Эта разница стоимости земли отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную, транспортную, производственную и социальную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимости земель на фиксированную величину, которая, по существу, есть не что иное как городская рента Москвы.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимости свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическое ситуация) или повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе в Москве).

Рис. 5. Методика ПМК LandUse.
Функционально-градостроительный подход  к оценке стоимости городских земель

2.6.3. Стоимостной подход к функциональному зонированию территории

Стоимостной подход к задаче функционального зонирования (ФЗ) территории состоит в том, что сравнение вариантов ФЗ ведется не на глазок, а по вычисляемой величине целевой функции (критерия оценки), которая имеет смысл суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительной реализацией данного варианта плана функционального зонирования. Таким образом, целевая функция для конкретного плана ФЗ представляет собой число, величина которого дает оценку плана и позволяет сравнивать его с другими планами. Вычисленные значения целевой функции для любых двух или нескольких планов ФЗ позволяют их сравнить и выбрать лучший, а именно, тот, которому соответствует меньшее значение целевой функции. Тем самым обеспечивается правильность оценки и ее объективизация, т.е. прозрачность, аргументированность и обоснованность. Более того, методика, основанная на вычислении значения целевой функции, располагает возможностью нахождения оптимального плана ФЗ, т.е. такого плана, который по значению целевой функции заведомо лучше любого другого плана. Математические выражения, определяющее целевую функцию и ограничения, представляют задачу ФЗ как оптимизационную задачу, или задачу математического программирования.

Еще одним результатом последовательного осуществления стоимостного подхода как альтернативы экспертных методов является принципиальная отчуждаемость методики от разработчика и возможность передачи ее проектным организациям (за многие годы эксплуатации методики в этом отношении накоплен большой опыт).

Формулировка задач оценки территории и оценки плана ФЗ в стоимостных терминах предстоящих затрат и потерь создает принципиальную основу для разработки единого комплекса понятийных, математических и программных средств для решения обеих этих задач.


ОЦЕНКА ВАРИАНТОВ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

ПО ЗНАЧЕНИЮ ЦЕЛЕВОЙ ФУНКЦИИ

Сравнение разработанных вариантов ФЗ по значению целевой функции - это один из возможных режимов оптимизации плана ФЗ - режим ограниченной оптимизации. Можно использовать другой режим - режим полной оптимизации, обеспечивающий возможность нахождения компьютерного оптимального плана ФЗ, т.е. такого плана, который по значению целевой функции лучше любого другого плана.

С получением возможности формирования оптимального плана проектное решение перестает зависеть от удачи или неудачи конкретного проектировщика: оптимальный план, который всегда ищется, но никогда не может быть найден традиционными средствами, легко получается в результате компьютерного расчета. Как показывает практика внедрения методики, проектировщики как правило принимают оптимальное решение в качестве окончательного проектного решения, внося в него небольшие поправки, учитывающие дополнительные соображения.

Вариант 4 - оптимальный план,

сформированный компьютером

Вариант 1

X1

Вариант 2

X2

Вариант 3

X3

Вариант 4

X*

f(X1) f(X2) f(X3) f(X*)

Целевая функция для плана X - это величина предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предполагаемой реализацией данного плана ФЗ.

Лучший вариант тот, для которого значение целевой функции наименьшее


  Рис. 6. Методика ПМК LandUse.

Стоимостной подход к оценке вариантов функционального зонирования территории


 2.7. Земельная рента и рельеф стоимости городских земель

Стоимость - это свойство, внутренне присущее земле. Оно не лежит на поверхности явлений и имеет скрытый, латентный характер: никаких способов прямого измерения величины стоимости земли не существует. Задача оценки состоит в том, чтобы определить эту стоимость максимально объективно и близко к оригиналу.

Градостроительная оценка территории, или затратная форма оценки стоимости земли, дает возможность использовать для оценки экономические характеристики, поддающиеся прямому измерению и позволяющие вовлекать в оценочную работу имеющиеся результаты исследований и разработок в этой области - справочники, ценники, укрупненные показатели затрат и т.д. Ее недостаток в том, что она определяет поверхность, обратную поверхности стоимости, или ценности территории. В самом деле, с точки зрения использования территории под конкретную базовую функцию, наибольшей стоимостью и ценностью обладает тот элемент территории, который требует наименьших предстоящих затрат и потерь, а наименьшей стоимостью и ценностью - тот, который требует наибольших предстоящих затрат и потерь.

С точки зрения более прямого, наглядного представления стоимости земли более удобной является рентная форма оценки. Ренту городских земель для конкретной функции можно определить как разницу в градостроительной ценности земельных участков по отношению к наихудшему участку, создаваемую преимуществами в местоположении, которые зависят как от природных качеств, так и от условий транспортной доступности территории. Рентная оценка может быть получена из затратной оценки путем ряда формульных преобразований, смысл которых в том, что ее поверхность обратна поверхности затратной оценки территории (минимумы отображаются в максимумы, поднятия - в понижения, хребты - в долины и т.д.) и совпадает с поверхностью стоимости земли.

Для большинства городских функций (жилья, торговли, офисов и ряда других) общий характер рельефа стоимости земель обладает общими чертами, которые хорошо известны градостроителям и которые можно описать в вербальной форме. С точки зрения условий транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города являются минимальными. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии. Характер расчленения городских территорий препятствиями, расположение мостов, сеть общегородских транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно влияют на метрику пространства и отражаются в рельефе стоимости земель.

Рельеф стоимости городских территорий для большинства функций, непосредственно связанный с условиями транспортных сообщений и оцениваемый с затратной точки зрения, в общем случае представляет собой чашу с дном в центре города.

С рентной точки зрения он представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет характер горного массива с главной вершиной в городском центре и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие от главной вершины, причем, их высота зависит от скорости сообщений по ним. Местные центры и транспортные узлы образуют локальные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются долинными понижениями рельефа.

Территориальное развитие города ведет к увеличению отношения стоимости земель в центре города и на его периферии: чем крупнее город, тем выше это отношение. Однако, улучшение улично-дорожной сети и городского транспорта ведет к его снижению.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимости свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическое ситуация) или повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе в Москве).


2.8. ПМК LandUse - комплекс инструментальных средств для решения задач градостроительной оценки территории, оценки стоимости городских земель и функционального зонирования территории

Программно-методический комплекс LandUse представляет собой комплекс методических и инструментальных средств, предназначенных для осуществления расчетов по комплексной оценке территории и оценке вариантов функционального зонирования территории в процессе разработки проекта генерального плана города. Работы могут производиться с городами любых размеров (от 3-5 тысяч жителей до 10 миллионов жителей) любого народно-хозяйственного профиля и в любых физико-географических и климатических условиях.

Он включает следующие основные компоненты:

a)       методическое обеспечение,

b)       математико-модельное обеспечение,

c)       программное обеспечение,

d)       информационное обеспечение,

e)       технологическое обеспечение.

Методическое обеспечение является основой всего комплекса, определяя общие идеи, цели, подходы, требования и основные понятия, формулируя содержательную постановку задач, определяя состав и источники исходных данных и организуя взаимодействие всех компонент комплекса.

Математико-модельное обеспечение представляет собой совокупность математических моделей комплексной оценки и функционального зонирования территории. Сюда входят:

§         понятийный аппарат - система понятий, вводимых в процессе формализации решаемых задач;

§         модель комплексной градостроительной оценки территории, представленная концептуальным представлением и расчетными формулами;

§         модель оценки вариантов функционального зонирования территории, включающая целевую функцию, ограничения и метод оптимизации плана ФЗ. Целевая функция представляет собой формульное выражение, дающее величину критерия оценки плана ФЗ. Ограничения определяют понятие допустимого плана, необходимое для обеспечения сопоставимости различных планов ФЗ. Метод оптимизации, входящий в модель, позволяет сформировать оптимальный план, т.е. план, наилучший по значению критерия оценки из всех возможных[4];

§         модели расчета матриц-параметров, входящих в формулы градостроительной оценки территории и критерия оценки плана ФЗ. Сюда входит модель расчета матрицы расстояний между территориальными элементами и модель расчета матрицы интенсивности коммуникационных связей между городскими функциями;

§         модель преобразований градостроительной оценки территории в оценку стоимости городских земель.

Программное обеспечение - комплекс компьютерных программ, реализующих математические модели. Эти программы обеспечивают ввод и контроль данных для расчетов, вычисление параметров расчетных моделей, проведение расчетов всех видов оценки территории, проведение оценки рассматриваемого плана ФЗ, оптимизацию плана ФЗ, выдачу промежуточных и конечных результатов расчетов в виде протоколов расчетов. Наряду с текстовыми, цифровыми и табличными данными протоколы расчетов содержат большой картографический материал, представляемый в псевдографике (с помощью текстовых символов).

Информационное обеспечение, состоящее из двух частей. Первая часть - ситуационная - представляет собой перечень необходимых исходных данных по проектируемому городу, вторая часть - системная - представляет собой данные общего характера, используемые при расчетах по любым городам, такие как удорожания строительных затрат по локализационным факторам, образцы структуры подвижности населения по городам различных типов и размеров и др.

Технологическое обеспечение включает оконные интерфейсы ввода-вывода данных в среде MapInfo (ПК LandUseWIF) и технологию проведения работ по подготовке и преобразованию первичных исходных данных, анализу проектной ситуации и уточнению решаемых задач, формированию входных потоков данных для компьютерных программ, проведению расчетов, калибровке модельных параметров, анализу результатов расчетов и выдаче выходных материалов. Наличие эффективного интерфейса ввода и преобразования данных позволяет существенно упростить и ускорить подготовку входных потоков данных для компьютерных программ - процедуру, которая на более ранних стадиях развития ПМК LandUse была весьма трудоемкой. Наличие быстродействующего и эффективного интерфейса вывода табличных и в особенности картографических результатов расчетов позволяет не только реализовать выдачу большого итогового картографического материала, включающего комплекты карт оценки и планы ФЗ, но в оперативном режиме выдавать для анализа в картографическом виде промежуточные результаты расчетов, что обеспечивает быстрое устранение ошибок, неточностей и несогласованностей данных для расчетов, а также оперативную калибровку модельных параметров, используемых в расчетах.

 


[1] Исключение составляют краткосрочные периоды в жизни города, связанные нестабильностью социально-экономической ситуации и кризисными явлениями, такими как дефолт 1998 года.

[2] Справочник проектировщика. Градостроительство - под редакцией В.А.Шкварикова, М.О.Хауке и И.Н.Магидина, Стройиздат, М., 1963.

Комплексная оценка городских территорий. ЦНИИП градостроительства, М., 1971.

Справочник проектировщика. Градостроительство - под редакцией В.Н.Белоусова, Стройиздат, М., 1978.

Руководство по комплексной оценке и функциональному зонированию территорий в районной планировке (под ред. В.В.Владимирова). - Стройиздат, М., 1982.

[3] А.П.Ромм. Пакет прикладных программ для функционального зонирования территории (ППП ФЗГ-83), современное состояние и развитие. - Материалы семинара «Совершенствование проектного дела и дальнейшая автоматизация проектирования в строительстве», М.: МДНТП им. Дзержинского, 1986

А.П.Ромм. Методические основы решения задач комплексной оценки и функционального зонирования городской территории. - «Жилищное строительство», № 10, 2002.

[4] Задача оптимизации функционального зонирования территории в своей математической постановке относится к классу многоэкстремальных задач, и в действительности достигается не глобальный, а локальный минимум целевой функции. В то же время, при соблюдении некоторых условий в формировании плана начального приближения достигаемый локальный оптимум достаточно близок по значению к глобальному, а в некоторых случаях совпадает с ним. Это обстоятельство оправдывает приведенное утверждение с точностью, достаточной для практических нужд.

Назад             К содержанию        Вперед

На главную